Estate Prime · Japan Real Estate Advisory
ワカギプラザ 一戶建 Share House
自家運營 Share House・4室滿租・帶租約放售・表面回報約10.6%
東京都板橋區若木1丁目6-11
售 價
3,000
萬日圓
長租月收入
26.4
萬日圓/月
回報率
10.6
%
物件類型
一戶建
≈ 港幣換算
…
≈ 台幣換算
…
≈ 人民幣換算
…
Advisor Perspective · HK Buyer Focus
Estate Prime 顧問觀點
顧問觀點 01
港幣約144萬入場・自家運營 Share House 帶租約放售
¥3,000万 以港元計約 144萬,係香港難以想像嘅一戶建入場門檻。建物2017年已完成 skeleton 翻新,本公司2019年購入後運營至今,4室滿租、月租收入約26.4萬円(共益費另計),新業主可帶完整運營經驗同租約承接,唔使由零開始。
顧問觀點 02
Share House 模式:大房型低密度・自帶香港租客渠道
本物件走「大房型、低密度」路線(4室),生活舒適度高於一般切到極細嘅 Share House;水電煤網全包減低海外租客入住門檻。憑本公司同香港市場嘅連繫,租客渠道穩定——呢個係一般純投資者買入後最難自行複製嘅部分。
顧問觀點 03・風險誠實說明（必讀）
⚠️ 重要:本物件為「再建築不可」,務必理解後果
據原始物件資料,本物件因接道未滿足建築基準法所定嘅接道義務(前面通路約1.0M,未達2M),屬「再建築不可」——即現有建物拆卸後不可重新建築,只能維持、修繕或改裝現有建物。呢點會影響融資難度、未來出售對象同估值,售價已反映此因素。入手前請務必自行向專業人士確認,並理解此限制。
顧問觀點 04
築年較舊:昭和42年(1967)建・以運營現金流為核心
建物築年為昭和42年12月(1967年),屬舊耐震年代嘅木造建築;惟2017年已做 skeleton 級翻新,內部設備全新。呢類物件嘅投資邏輯唔係搏土地重建,而係「以低入場、高租金回報收取現金流」——回報率(約10.6%)明顯高於都心新築,代價就係前述嘅再建築不可同築年風險。
Investment Highlights
投資亮點
建物2017年完成 skeleton(骨架級)全屋翻新;本公司2019年購入後持有運營至今,可帶完整運營交接
4室滿租運營中,現況月租收入約26.4萬円(共益費另計),表面回報約10.6%(以3,000萬計)
上板橋站7分、往池袋約10分,水電煤網全包定位,租客以香港及海外年輕客為主
港幣約144萬入場,一戶建自主度高——可續作 Share House、自住或重新規劃用途
2019年以2,100萬購入→現放售3,000萬,反映持有期間嘅市況與運營成果(過往交易,不代表未來)
市場背景
上板橋一帶屬東京23區內租金親民、生活機能成熟嘅住宅區,單身及年輕租客基本盤深厚;東武東上線往池袋僅約10分。Share House 需求受海外年輕租客支撐,長期穩定。
Financial Analysis
財務試算與現金流
Currency Conversion · HKD First
貨幣換算（JPY¥3,000万円）
港幣 HKD$（優先）
…
HKD$
人民幣 CNY¥
…
CNY¥
美元 USD$
…
USD$
台幣 TWD$
…
TWD$
投資試算器
（僅供參考，實際數字請諮詢顧問）Scenario Return Comparison & Analysis
情境回報比較 & 分析
| 情境 | 年收概算 | 月收概算 | 全額回報 | 槓桿回報* |
|---|---|---|---|---|
| Share House(現況) | ¥317萬/年 | ¥26.4萬/月 | 10.6% | — |
| 🟢 含共益費總收入 | ¥372萬/年 | ¥31.0萬/月 | 12.4% | — |
| 一戶自住+部分出租 | 因應自住比例 | — | — | — |
* 回報率以放售價 ¥3,000万 計。現況月租收入為4室賃料合計約¥26.4万(共益費另計約¥4.6万/月,主要覆蓋水電煤網)。
⚠️ 「含共益費總收入」僅供參考:共益費對應實際水電煤網支出,並非淨利。
⚠️ 本物件為「再建築不可」,融資與再售受影響,入手前請自行盡調確認。
本物件核心邏輯係「低入場、高現金流」:¥3,000万(港幣約144萬)買一戶運營中、滿租嘅 Share House,表面回報約10.6%,遠高於都心新築。回報溢價正正對應兩個必須理解嘅風險——再建築不可,以及昭和42年築嘅舊木造。適合睇重現金流、明白並接受上述限制、想要一戶自主度高嘅小型收益物業嘅投資者。 順帶講埋我哋當年點揀:2019年入手嗰陣,正正係睇中佢啱啱先改建好——慳返自己搵則師、跟工程、揹超支同延期嘅一大輪工夫。代價係改建嗰截紅利已經俾前業主食咗一部分,入手價冇自己動手咁平。但計完條數,我哋認為仍然係一單好投資。今日新業主面對嘅係同一條數:買一件已經運營緊嘅資產,唔使由零開始。
✅ 優勢
- ·自家運營中,帶租約同運營經驗交接
- ·表面回報約10.6%,高於都心新築
- ·上板橋7分、往池袋10分
- ·2017全屋 skeleton 翻新
- ·港幣約144萬低入場
⚠️ 劣勢
- ·再建築不可(接道未達2M)
- ·昭和42年築舊木造
- ·融資難度高,現金買家為主
- ·無停車場
🔵 機遇
- ·帶運營交接即時收租
- ·Share House 需求受海外租客支撐
- ·一戶自主度高,用途可調
- ·日圓弱勢入場成本低
🔴 威脅
- ·再建築不可影響再售與估值
- ·築年舊,長期維修成本
- ·融資受限收窄買家群
- ·日圓升值縮窄匯率紅利
Property Report
下載完整樓報告
A4 六頁 PDF:物件規格、生活圈、實拍相片、財務試算與情境回報、顧問觀點同風險披露 —— 同我哋交俾客人嗰份一模一樣,可以直接列印。
Neighborhood & Lifestyle
區域生活全景
若木一丁目屬上板橋站南側嘅閑靜住宅區,徒步7分到站,往池袋約10分,通勤便利而環境寧靜。
生活配套成熟:徒步5分內有 FamilyMart、7-Eleven 兩大便利店同 まいばすけっと、伊藤洋華堂等超市;鳥貴族、松屋、MOS Burger 等食肆亦喺徒步8分內,對年輕租客極具吸引力。
板橋區屬東京23區內樓價租金相對親民嘅住宅區,單身及 Share House 租務需求深厚。留意:本物件屬「再建築不可」,受建築基準法接道義務所限,呢類物件喺板橋舊住宅區並不罕見,買賣時銀行融資成數普遍較低,現金買家為主。
宏觀面,東武東上線沿線受惠於池袋商圈持續更新,通勤外溢需求穩定,支撐親民價位住宅區嘅長期租務。
Property Specifications
物件詳細規格
基本資料
面積・土地
法規・設備
財務・交易
Data Notes & Verification
資料註記與核實事項
本物件為「再建築不可」(接道未滿足建築基準法接道義務,前面通路約1.0M)——現有建物拆卸後不可重建,融資與再售受影響,售價已反映;入手前請自行盡調確認。2017年4月 skeleton 全屋翻新。新防火規制區域・宅地造成工事規制區域。圖面與現況不符時以現況為準。
epc Estate Prime
Japan Real Estate Advisory
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免責聲明
本資料由 Estate Prime 製作，所有財務數據及回報率均為預估值，不構成任何投資建議或保證。物件資料以登記簿謄本及現況調查為準，實際情況可能與本資料有所出入。旅館業／民泊相關申請，能否獲批須視政府實際審查結果而定，本公司不作任何保證或承諾。匯率以參考日期當時匯率為基準，實際交易以當日匯率為準。購前請自行進行完整盡職調查，建議諮詢立法及財務顧問。