Estate Prime · Japan Real Estate Advisory
板橋區役所前 一棟マンション 28戶
三田線4分・28戶1K・滿室預想5.0%・機構級一棟配置
東京都板橋區氷川町
售 價
4億8,800
億日圓
長租月收入
204.0
萬日圓/月
回報率
5.02
%
物件類型
整棟公寓
≈ 港幣換算
…
≈ 台幣換算
…
≈ 人民幣換算
…
Advisor Perspective · HK Buyer Focus
Estate Prime 顧問觀點
顧問觀點 01
港幣約2,342萬・28戶分散現金流嘅機構級配置
4億8,800萬円以港元計約2,342萬。呢個級數喺香港只係一個豪宅單位嘅價錢,喺東京就係成棟28戶嘅收益物業。28個獨立租約意味住單一退租對現金流影響不足4%——一棟嘅規模效益,加上接近區分嘅風險分散,係機構級投資者至愛嘅結構。
顧問觀點 02
1K×28戶:東京單身租務嘅基本盤
東京單身世帶持續增長,1K係租務市場流轉最快嘅戶型。板橋區役所前係區政府所在地,生活機能齊全;三田線直達大手町(約20分)、日比谷,白領通勤租客係穩定客源。呢類「唔性感但極穩陣」嘅資產,正正係組合入面應該有嘅底倉。
顧問觀點 03
土地85坪所有權・容積率300%:現況僅用約228%
土地281.18㎡(85.05坪)完整所有權,第二種住居地域容積率300%,現況建物約228%——換言之土地仲有未用盡嘅開發餘裕。長線嚟講,無論係持有食租、定係第日重建/擴建,土地價值都提供咗實質下行保護。
顧問觀點 04
升級空間:家具付き月租型
1K×28戶係「家具付き月租公寓」升級嘅理想底盤。逐步將部分單位改為家具付き月租型,針對外派、商務中短期住宿需求,租金有一至兩成上調空間,毋須大幅改動即可提升整棟收益。
顧問觀點 05・風險誠實說明（必讀）
築36年:大規模修繕預算須計入
1990年6月竣工,屬新耐震基準(1981年後)RC造,結構上冇舊耐震問題;但築36年,外牆、屋上防水、給排水管等大規模修繕週期需要盡調確認履歷,並喺出價時預留相應預算。呢啲我哋會喺盡職調查階段逐項核實。
Investment Highlights
投資亮點
28戶1K分散現金流:單一空置影響不足4%,一棟規模兼備區分級數嘅風險分散
滿室預想年收2,448萬円(月204萬円),表面回報5.02%
土地281.18㎡(85.05坪)所有權・容積率300%,現況僅用約228%,土地價值有餘裕
1990年竣工=新耐震基準RC造,規模4.88億円屬機構級數
港幣約2,342萬入場,三田線直達大手町・日比谷,單身白領租務基本盤深厚
市場背景
東京單身世帶比例持續上升,1K租務需求結構性增長;三田線沿線受惠大手町・日比谷通勤圈,板橋區租金近年穩步上行。日圓處近年低位,以港元計嘅入場成本吸引;東京一棟收益物業成交持續活躍,機構資金流入令呢個級數資產流動性良好。
Financial Analysis
財務試算與現金流
Currency Conversion · HKD First
貨幣換算（JPY¥4億8,800万円）
港幣 HKD$（優先）
…
HKD$
人民幣 CNY¥
…
CNY¥
美元 USD$
…
USD$
台幣 TWD$
…
TWD$
投資試算器
（僅供參考，實際數字請諮詢顧問）Scenario Return Comparison & Analysis
情境回報比較 & 分析
| 情境 | 年收概算 | 月收概算 | 全額回報 | 槓桿回報* |
|---|---|---|---|---|
| 長租(滿室預想) | ¥2,448萬/年 | ¥204萬/月 | 5.0% | 10.0% |
| 家具付き月租型(部分戶) | ¥2,800萬/年 | ¥233萬/月 | 5.7% | 11.5% |
| 🟢 全面家具付き升級 | ¥3,000萬/年 | ¥250萬/月 | 6.1% | 12.3% |
| ⚠️ 民泊/簡易宿所轉型(參考) | 待條例確認 | — | — | — |
* 槓桿回報率:假設貸款5成,以實際支出本金(¥2億4,400萬)計算年收益回報,未扣除貸款利息,請按實際情況扣減。
* 家具付き數字為估算,以現租金上調10–25%假設,實際視改裝投入與招租情況。
⚠️ 民泊/旅館業轉型須確認板橋區條例及消防等要求,轉型可行性不作保證。
本物件核心邏輯係「規模+分散+土地」:28戶1K提供高度分散嘅穩定現金流,滿室預想5.02%喺呢個規模嘅東京RC一棟屬合理水平;土地85坪所有權、容積率仲有餘裕,提供長線下行保護。進取一步,透過家具付き月租升級,回報有望上望6%級數——防守有土地,進攻有運營,係機構級組合嘅底倉之選。
✅ 優勢
- ·三田線4分,直達大手町通勤圈
- ·28戶分散,現金流穩定
- ·土地85坪所有權,容積率有餘裕
- ·新耐震RC造
- ·滿室預想5.02%,規模級數合理
⚠️ 劣勢
- ·築36年,大規模修繕週期臨近
- ·1K單一戶型,租金上限受限
- ·4.88億規模,買家層較窄
- ·接道等細節待盡調確認
🔵 機遇
- ·家具付き月租升級增租
- ·土地容積餘裕,長線重建期權
- ·日圓低位,港元計入場成本吸引
- ·三田線通勤圈租金穩步上行
🔴 威脅
- ·利率上行影響融資成本
- ·修繕開支超預期
- ·同區新築供應競爭
- ·日圓升值縮窄匯率紅利
Neighborhood & Lifestyle
區域生活全景
板橋區役所前係板橋區行政中心,區役所、商店街、醫療設施集中,生活機能完善。都營三田線直達巢鴨、大手町、日比谷,通勤便利;氷川町一帶屬成熟住宅區,租務空置率長期偏低。石神井川沿岸環境宜居,對單身白領及學生均有吸引力。
日常配套方面,徒步圈內有舊中山道仲宿商店街——過百間店舖嘅傳統商店街,超市、藥妝、食肆一應俱全,係附近租客最大嘅生活賣點之一;區役所本身亦令周邊行政、銀行、郵政服務高度集中。
板橋區屬東京23區內樓價同租金相對親民嘅住宅區,單身及小家庭租務基本盤深厚;三田線沿線近年受惠於都心通勤需求外溢,租金水平穩步上升。
區內 JR 板橋站周邊再開發項目推進中,帶動板橋一帶整體形象同地價更新;東京都持續嘅都心人口流入趨勢下,呢類行政中心徒步圈嘅收益物業,長期租務需求有結構性支撐。
Property Specifications
物件詳細規格
基本資料
面積・土地
法規・設備
財務・交易
Data Notes & Verification
資料註記與核實事項
收益以滿室預想計算,實際以租約現況為準;築36年須預留大規模修繕預算;民泊/旅館業轉型須確認板橋區條例。資料來源:健美家(2026年7月22日公開,管理ID 129443AQ0016),以賣方最新資料為準。
epc Estate Prime
Japan Real Estate Advisory
Estate Prime 是一間專注日本不動產投資的精品顧問公司，主要服務香港、台灣及中國大陸的高淨值投資者。我們深入了解日本房地產市場，熟悉旅館業法規及民泊制度，為客戶提供由選物到購置及後期管理的一站式解決方案。
根據投資目標，精選符合條件的東京收益物件
協助評估物件是否符合旅館業許可條件
協調日本律師、司法書士、仲介及稅務顧問
提供詳細財務試算，涵蓋長租、民泊、旅館業多情境
Why Estate Prime
為何選擇 Estate Prime
深度日本市場知識
專注東京收益不動產，熟悉各區法規、民泊制度、旅館業申請流程，並緊貼最新政策動態，確保客戶在適當時機作出投資決策。
港台中三地投資者服務
以粵語、國語、英文及日文提供全程服務，了解港台中三地投資者的需求差異，提供貼身的財務試算、匯率換算及稅務規劃建議。
誠實透明的顧問風格
我們在每份物件報告中，均如實呈現物件優點與風險，包括法規變動、申請不確定性等，不隱藏缺點，以長期信任為核心。
完整本地專業網絡
與東京當地仲介、律師、司法書士、行政書士、物業管理公司建立長期合作關係，確保客戶購後管理無憂。
免責聲明
本資料由 Estate Prime 製作，所有財務數據及回報率均為預估值，不構成任何投資建議或保證。物件資料以登記簿謄本及現況調查為準，實際情況可能與本資料有所出入。旅館業／民泊相關申請，能否獲批須視政府實際審查結果而定，本公司不作任何保證或承諾。匯率以參考日期當時匯率為基準，實際交易以當日匯率為準。購前請自行進行完整盡職調查，建議諮詢立法及財務顧問。