Estate Prime · Japan Real Estate Advisory
要町コーポエル 一棟收益物件
池袋1站黃金地段・5室長租即接現金流・3樓複式高點景觀
東京都豊島區要町1丁目22-6
售 價
1億6,600
億日圓
長租月收入
65.0
萬日圓/月
回報率
4.70
%
物件類型
整棟公寓
≈ 港幣換算
…
≈ 台幣換算
…
≈ 人民幣換算
…
Advisor Perspective · HK Buyer Focus
Estate Prime 顧問觀點
顧問觀點 01
港幣約797萬入場・池袋1站黃金地段
日圓處近年低位,港元換算入場約797萬。以香港同等金額相比,東京可獲更大實用面積與更高收益潛力。要町站3分鐘、池袋1站,5室長租月收65萬円。若日圓回升至140水位,資本增值可超10%。
顧問觀點 02
3樓複式單位・按摩浴缸・精美廚房・露台高點景觀
3樓為兩層複式單位,設備精美,配備設施齊全嘅廚房及按摩浴缸,位於區域內高點,露台視野開揚。此類複式戶型喺同區罕見,無論用於高端民泊定價或旅館業運作,均具備明顯差異化競爭優勢,可收取顯著溢價。
顧問觀點 03
5室全數長租・即接穩定月租65萬円
5室以長期出租運作,月收65萬円,相對民泊季節性波動更穩定。2022年外牆屋頂防水全面更新,各室設備陸續更換,修繕履歷透明,新業主可即日承接收益。
顧問觀點 04
申請旅館業(簡易宿所)→ 全年365日・回報翻倍
SRC構造、地上3層,符合申請旅館業(簡易宿所)基本建物條件。取得許可後可全年365日運作,加上複式頂層溢價,年收潛力大增。惟申請能否獲批須視政府實際審查結果而定,不作任何保證,建議購前向豊島區主管機關查詢。
顧問觀點 05・風險誠實說明（必讀）
豊島區民泊條例:2026年12月起限制120日/年
豊島區2025年12月2日全票通過條例,民泊可運作日數縮至120日/年(限春夏冬假期),現有設施亦遡及適用,2026年12月16日施行。本物件現以長租運作,短期不受直接影響,但轉型民泊須考慮此限制。售價已反映此背景。
Investment Highlights
投資亮點
3樓複式・按摩浴缸・露台高點景觀:同區罕見戶型,高端短租及旅館業均可收取溢價
池袋1站・5室長租月收65萬円即接,無需招租等待
旅館業申請機遇:成功取得簡易宿所許可後365日運作,回報翻倍潛力(申請視政府審查,不作保證)
SRC構造・2022年外牆屋頂防水全面更新,修繕履歷透明
港幣約797萬入場,日圓近年低位,豊島區都市更新增值動力
市場背景
2024年訪日旅客突破3,300萬人,2025-26年延續高峰。東京成為全球不動產投資額第2大城市(JLL 2024)。日圓持續弱勢,港幣換算成本處近年低位;豊島區都市更新推進中,池袋生活圈長期增值動能強勁。
Financial Analysis
財務試算與現金流
Currency Conversion · HKD First
貨幣換算（JPY¥1億6,600万円）
港幣 HKD$（優先）
…
HKD$
人民幣 CNY¥
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CNY¥
美元 USD$
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USD$
台幣 TWD$
…
TWD$
投資試算器
（僅供參考，實際數字請諮詢顧問）Scenario Return Comparison & Analysis
情境回報比較 & 分析
| 情境 | 年收概算 | 月收概算 | 全額回報 | 槓桿回報* |
|---|---|---|---|---|
| 長租(現況) | ¥780萬/年 | ¥65萬/月 | 4.7% | 9.4% |
| 民泊180日 | ¥1,200萬/年 | ¥100萬/月 | 7.2% | 14.5% |
| ⚠️ 民泊120日(豊島區特例) | ¥800萬/年 | ¥67萬/月 | 4.8% | 9.6% |
| 🟢 旅館業365日 | ¥1,500萬/年 | ¥125萬/月 | 9.0% | 18.1% |
* 槓桿回報率:假設貸款5成,以實際支出本金(¥8,300萬)計算年收益回報,未扣除貸款利息,請按實際情況扣減。
⚠️ 民泊120日為豊島區特例(2026年12月16日施行,現有設施遡及適用)。
🟢 旅館業申請能否獲批須視政府審查,數字為估算,不構成任何保證。
本物件核心邏輯係「長租保底、旅館業搏上行」:現況5室長租月收65萬円提供穩定現金流保底;SRC構造符合簡易宿所基本建物條件,若成功取得旅館業許可,365日運作配合複式頂層溢價,年收潛力可達1,500萬円級數。2022年大修竣工令近期維護成本可控,係攻守兼備嘅配置。
✅ 優勢
- ·要町站3分鐘,池袋1站
- ·3樓複式・按摩浴缸・露台
- ·5室長租即接穩定現金流
- ·SRC構造,2022年大修完畢
- ·港幣約797萬近年低位入場
⚠️ 劣勢
- ·築29年,建物老化
- ·民泊轉型受120日條例限制
- ·旅館業申請結果未確定
- ·無停車場
🔵 機遇
- ·旅館業申請→365日全年運作
- ·複式單位高端定價溢價
- ·日圓弱勢,入場成本低
- ·池袋再開發推升地段價值
🔴 威脅
- ·120日條例2026年12月施行
- ·旅館業申請可能不獲批
- ·競爭物件增加
- ·日圓升值縮窄匯率紅利
Neighborhood & Lifestyle
區域生活全景
要町係池袋旁嘅閑靜住宅區,兼享池袋商圈便利與住宅區寧靜。要町站有東京Metro有樂町線及副都心線雙線停靠——有樂町線直達飯田橋、有樂町、銀座方向,副都心線直達新宿三丁目、澀谷,更與東急東橫線直通運行至橫濱,一個站覆蓋東京東西兩大走廊。
生活面,物件徒步圈內有超市、藥妝店同飲食店等日常配套;1站之隔嘅池袋係日本客流量最大車站之一,西武、東武百貨與大型商業設施齊備,醫療、教育資源亦集中,無論長租客定短住旅客,生活便利度都極高。
豊島區2025年12月通過民泊新條例,住宅宿泊事業可運作日數縮至120日/年(2026年12月16日施行,現有設施遡及適用),係全區性收緊——對本物件而言,長租現況不受影響,旅館業(簡易宿所)路線亦不在此限,反而令持牌與長租資產嘅相對價值上升。
增值面,池袋站西口地區大型再開發計畫推進中,加上豊島區「國際藝術文化都市」構想下 Hareza池袋等項目相繼落成,池袋生活圈整體地價近年持續向上,要町作為1站之隔嘅住宅腹地直接受惠。
Property Specifications
物件詳細規格
基本資料
面積・土地
法規・設備
財務・交易
Data Notes & Verification
資料註記與核實事項
豊島區民泊條例2026年12月16日施行(120日/年,遡及適用);旅館業申請結果視政府審查,不作保證。2022年11月外牆共用部塗裝・屋上防水工事竣工。
epc Estate Prime
Japan Real Estate Advisory
Estate Prime 是一間專注日本不動產投資的精品顧問公司，主要服務香港、台灣及中國大陸的高淨值投資者。我們深入了解日本房地產市場，熟悉旅館業法規及民泊制度，為客戶提供由選物到購置及後期管理的一站式解決方案。
根據投資目標，精選符合條件的東京收益物件
協助評估物件是否符合旅館業許可條件
協調日本律師、司法書士、仲介及稅務顧問
提供詳細財務試算，涵蓋長租、民泊、旅館業多情境
Why Estate Prime
為何選擇 Estate Prime
深度日本市場知識
專注東京收益不動產，熟悉各區法規、民泊制度、旅館業申請流程，並緊貼最新政策動態，確保客戶在適當時機作出投資決策。
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我們在每份物件報告中，均如實呈現物件優點與風險，包括法規變動、申請不確定性等，不隱藏缺點，以長期信任為核心。
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與東京當地仲介、律師、司法書士、行政書士、物業管理公司建立長期合作關係，確保客戶購後管理無憂。
免責聲明
本資料由 Estate Prime 製作，所有財務數據及回報率均為預估值，不構成任何投資建議或保證。物件資料以登記簿謄本及現況調查為準，實際情況可能與本資料有所出入。旅館業／民泊相關申請，能否獲批須視政府實際審查結果而定，本公司不作任何保證或承諾。匯率以參考日期當時匯率為基準，實際交易以當日匯率為準。購前請自行進行完整盡職調查，建議諮詢立法及財務顧問。