Estate Prime · Japan Real Estate Advisory
マンション大塚 401號室 全室リノベ 1LDK
山手線大塚徒步圈・2026年全室リノベ即入住・角部屋二面採光 1LDK
東京都豊島區上池袋1丁目38-11
售 價
3,180
萬日圓
長租月收入
15.0
萬日圓/月
回報率
~5.7
%
物件類型
整棟公寓
≈ 港幣換算
…
≈ 台幣換算
…
≈ 人民幣換算
…
Advisor Perspective · HK Buyer Focus
Estate Prime 顧問觀點
顧問觀點 01
港幣約153萬・山手線內側全室重裝一戶
3,180万円以港元計約153萬。呢個門檻喺香港連上車盤都未必夠,喺東京就係一個山手線內側、全室重裝即入住嘅 1LDK。大塚站一站到池袋,環狀線覆蓋新宿、上野、東京,無論自住定放租,地段流通性都高。
顧問觀點 02
2026年全室リノベ・角部屋二面採光・即用型
2026年1月完成全室リノベ:クロス全面張替、フロアタイル、ダウンライト・間接照明、全室清掃,買入即用,慳返一筆裝修同等待時間。46.44㎡ 對 1LDK 而言偏寬敞,角部屋南東向二面採光,採光通風好,自住舒適、放租亦易租。
顧問觀點 03・風險誠實說明（必讀）
預想回報約5.7%・惟現況空室、租金屬預想
本物件現況空室,並無既有租約,「約5.7%」表面回報係以區內1LDK租金預想(約¥15万/月)推算,並非實際成交租金。區內1LDK(築20年内)平均約¥18.5万,本物件築約49年但全室重裝,保守估¥14–15万水平。落實回報前,建議以保守租金及預留空置期試算。
顧問觀點 04・風險誠實說明（必讀）
⚠️ 築約49年・1977年舊耐震:融資與樓齡須理解
建物1977年2月(昭和52年)竣工,屬1981年前舊耐震基準嘅RC區分マンション。舊耐震物件普遍融資難度較高(部分銀行不承做或成數低、年期短),買家層較窄,轉售亦受影響。結構安全與耐震評估、大規模修繕計畫,建議購前透過重要事項說明書及管理組合資料逐項確認。售價已一定程度反映此背景。
顧問觀點 05・風險誠實說明（必讀）
⚠️ 管理費・修繕積立金侵蝕實質回報
作為區分一戶,每月固定支出管理費¥17,420+修繕積立金¥14,400=合共¥31,820(年約¥38万)。以預想月租¥15万計,扣除此兩項後實質表面回報由約5.7%降至約4.5%,仲未計固定資產稅、招租費與空置。修繕積立金日後亦有上調可能,買前宜索取長期修繕計畫核實。
Investment Highlights
投資亮點
2026年1月全室リノベ竣工:クロス全面張替・フロアタイル・ダウンライト/間接照明・全室清掃,即入住免再裝修
三線徒步圈:巢鴨新田7分・北池袋11分・JR山手線大塚12分,一站直達池袋嘅成熟生活圈
角部屋・南東向・二面採光・6階建4階部分,46.44㎡ 寬敞 1LDK,採光通風俱佳
現況空室即入居可,以預想月租約¥15万計表面回報約5.7%(預想,實質見情境表)
港幣約153萬入場,山手線內側一戶,自住或放租兩相宜
市場背景
大塚站係JR山手線內側車站,一站到池袋、數站到新宿・上野,單身租務需求深厚;上池袋一帶生活配套成熟。日圓持續弱勢,港元換算入場成本處近年低位。惟中古區分舊耐震市場,買家對樓齡與融資敏感,個別物件議價空間視樓齡、管理狀況而定。
Financial Analysis
財務試算與現金流
Currency Conversion · HKD First
貨幣換算（JPY¥3,180万円）
港幣 HKD$（優先）
…
HKD$
人民幣 CNY¥
…
CNY¥
美元 USD$
…
USD$
台幣 TWD$
…
TWD$
投資試算器
（僅供參考，實際數字請諮詢顧問）年運營成本明細（參考）
Scenario Return Comparison & Analysis
情境回報比較 & 分析
| 情境 | 年收概算 | 月收概算 | 全額回報 | 槓桿回報* |
|---|---|---|---|---|
| 長租・預想満室(表面) | ¥180萬/年 | ¥15萬/月 | 5.7% | 11.3% |
| ⚠️ 扣管理費・修繕積立後(實質) | ¥141.8萬/年 | ¥11.8萬/月 | 4.5% | — |
* 槓桿回報率:假設貸款5成,以實際支出本金(¥1,590萬)計算年收益回報,未扣除貸款利息。留意:1977年舊耐震區分物件融資難度較高,5成貸款未必適用,現金買家為主。
* 預想月租¥15万為估算:區內1LDK(築20年内)平均約¥18.5万,本物件築約49年但全室リノベ,保守取¥14–15万水平;現況空室,實際以招租結果為準。
⚠️ 「實質」已扣管理費¥17,420+修繕積立金¥14,400(合計¥31,820/月),仍未計固定資產稅、招租費及空置成本。
本物件核心係「低入場、即用型 山手線內側一戶」:¥3,180万(港幣約153萬)買一個全室重裝、即入居嘅 1LDK,自住或放租皆可。預想表面回報約5.7%,惟因係區分一戶,管理費與修繕積立金合共¥31,820/月會將實質壓至約4.5%,加上現況空室、租金屬預想,買前宜以保守租金試算。相對站內三個整棟收益物件,本物件勝在入場門檻低、免裝修即用,代價係規模細(單一單位無分散)同1977年舊耐震帶嚟嘅融資與樓齡風險。適合首次入場、重視即用性與地段、並明白接受上述限制嘅買家。
✅ 優勢
- ·山手線大塚圈,三站徒步
- ·2026年全室リノベ,即入住
- ·角部屋・南東・二面採光・46㎡
- ·港幣約153萬低門檻入場
- ·生活配套極便利(超市1分)
⚠️ 劣勢
- ·1977年築(舊耐震),樓齡高
- ·現況空室,租金屬預想
- ·管理費+修繕積立¥31,820/月拖低實質回報
- ·區分一戶,規模細無分散
🔵 機遇
- ·自住或放租兩相宜
- ·日圓弱勢入場成本低
- ·重裝即用,免額外裝修支出
- ·山手線內側單身租務需求深厚
🔴 威脅
- ·舊耐震融資難,買家群較窄
- ·修繕積立金日後或上調
- ·空置期影響實際回報
- ·日圓升值縮窄匯率紅利
Neighborhood & Lifestyle
區域生活全景
上池袋一丁目位處大塚、巢鴨新田、北池袋三站之間,屬池袋東北側嘅成熟住宅區,鬧中帶靜。JR山手線大塚站徒步12分,一站直達池袋,環狀線覆蓋新宿、澀谷、上野、東京各主要商務區;都電荒川線巢鴨新田站僅7分,別具下町風情。
生活配套極便利:徒步1分有ピーコックストア池袋店、2分有セブンイレブン,豊島區立豊成小學校5分、巢鴨北中學校4分、上池袋中央公園2分,家庭與單身租客皆宜。
豊島區2025年12月通過民泊新條例(住宅宿泊事業日數上限120日/年,2026年12月16日施行);惟本物件為區分所有,民泊能否運作首先受制於管理組合規約,一般分讓マンション多禁止民泊,故本物件宜以自住或長租定位,唔應以短租收益作賣點。
增值面,池袋站周邊持續再開發、都電沿線更新,帶動池袋生活圈整體地價;惟中古區分舊耐震物件走勢,更受個別樓齡、管理狀況與融資環境影響,長線宜以現金流與即用價值,而非重建/短租升值作核心邏輯。
Property Specifications
物件詳細規格
基本資料
面積・土地
法規・設備
財務・交易
Data Notes & Verification
資料註記與核實事項
本物件為區分所有一戶(專有面積46.44㎡,壁芯)。1977年2月築(昭和52年)・1981年前舊耐震基準,融資難度較高,買家宜先確認可用貸款條件。現況空室,「預想利回り約5.7%」為以預想月租¥15万計算之估算,非實際成交租金;實質回報須扣管理費¥17,420+修繕積立金¥14,400/月。2026年1月全室リノベ竣工(クロス全面張替・フロアタイル・ダウンライト/間接照明・清掃)。總戶數27戶,管理:大京アステージ(全部委託・日勤)。用途地域各資料略有出入,以重要事項說明書為準。圖面與現況相違時以現況為準。
epc Estate Prime
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