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title: 日圓一星期由 164 彈到 155 再彈返 157:日美廿八年來首次協調買円,港人買日本樓要點計?
category: news
summary: 7 月下旬美元兌日圓一度升到 163.988,係 1986 年以嚟日圓最弱水平;7 月 30 日至 8 月 3 日市場觀測到日本連環入市,其中 31 日嗰次官方確認係 1998 年以嚟第一次日美協調買円,匯價一度彈返 155 邊,之後又回落到 157 樓上。同一個三千萬円嘅盤,港元成本一星期嚟回郁咗成八萬蚊。但真正要處理嘅,唔係估匯率,而係你條數點鎖。
titleEn: The yen went 164 to 155 and back to 157 in a week — the first US-Japan coordinated yen-buying in 28 years. How should HK buyers do the maths?
summaryEn: In late July the dollar hit 163.988 yen, the weakest the yen has been since 1986. The market saw Japan intervening on successive days from 30 July to 3 August, and the officially confirmed 31 July action was the first coordinated US-Japan yen-buying since 1998 — the rate snapped back toward 155 before easing to above 157. On the same ¥30M property, the Hong Kong dollar cost swung by some HK$80,000 in a week. But the real task isn't forecasting the rate; it's deciding how you lock your numbers.
tags: 日圓, 匯率, 為替介入, 日銀, 買樓成本, 時事
publishedAt: 2026-08-07
author: Estate Prime 顧問團隊
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如果你近排喺睇日本樓,呢個星期應該有種好唔踏實嘅感覺。

7 月下旬,美元兌日圓一度升到 163.988,即係一港元換到接近 21 日圓,係 1986 年 11 月以嚟、三十九年八個月最弱嘅日圓水平。當時唔少香港買家嘅反應係「快啲入場,執平貨」。點知短短一個星期,市場普遍認為日本政府連日大手入市買日圓(當中 7 月 31 日嗰次官方已確認),匯價一路跌到 8 月 3 日嘅 155 邊——跟住又即刻彈返 157 樓上。同一個三千萬円嘅盤,你上星期計同今個星期計,港元成本嚟回郁咗成八萬蚊。

呢篇文想講嘅,唔係「日圓幾時見底」。呢條問題冇人答得到,包括我哋。我哋想講嘅係:當匯率喺呢個幅度嚟回擺,一個香港買家實際上應該點樣處理自己條數——邊啲嘢係你控制到,邊啲唔係。

## 究竟發生咗咩事

事實部分好簡單,值得清清楚楚咁擺出嚟。

**7 月 30 日**,市場普遍認為日本政府單獨入市買日圓、賣美元。要留意呢一次**官方由頭到尾冇確認過**,係按日銀當座預金倒推出嚟嘅觀測。

**7 月 31 日**(美國東岸時間),行動升級:日本同美國**聯手**入市買日圓。日本財務大臣片山皋月喺 8 月 3 日確認咗呢次行動,同時表明「唔會猶豫再次進行協調介入」;美國財政部長貝森特亦公開表示美方會繼續參與。**買円方向嘅日美協調介入,對上一次要數到 1998 年,相隔大約二十八年**;而日美之間任何方向嘅協調介入,對上一次係 2011 年東日本大震災之後。換句話講,呢次唔係例行動作。

至於掟咗幾多錢落去,**我哋唔會喺度寫一個數俾你**。坊間所有推算都係市場按日銀當座預金倒推,各家差得好遠,而財務省根本冇公布過金額。想自己覆核就記住兩個日子:**8 月 31 日**財務省公布月次實績(但嗰個係 7 月 30 日至 8 月 27 日成個期間嘅總額,唔會拆開逐日);**逐日金額要等季度日次公布,大約 11 月先有**。

而且講真,規模幾多對你嘅決定冇乜影響。有影響嘅係效果:8 月 3 日東京市場,美元兌日圓一度跌至 155.218;但到 8 月 6 日,匯價已經返到 157.7 附近。**掟得幾重都彈得返嚟,正正說明問題唔喺介入,喺利差。**

同一時間,日本銀行喺 7 月 31 日嘅會議決定**維持政策利率喺 1.0%**(6 月嗰次先加咗上去)。行長植田和男提到基調物價升幅已經頗為接近百分之二,上行風險唔可以忽視;市場現時偏向 9 月會議就會再加(日經 8 月 5 日報導,睇 9 月嘅已逾六成),部分券商睇 10 月。

呢度就係整件事嘅核心:美國聯邦基金利率目前喺 3.50% 至 3.75% 區間,同日本嘅 1.0% 相差大約 2.5 至 2.75 個百分點。**呢個利差,先係日圓長期偏弱嘅根本原因。** 介入係喺市場上直接買賣貨幣,佢處理嘅係「短期無序波動」,唔係利差本身。

## 換成港元睇:一個三千萬円嘅盤,實際差幾多

香港人睇美元兌日圓其實隔咗一重。港元同美元掛鈎(區間 7.75 至 7.85,呢排實際貼近 7.84 —— 用聯繫匯率中間價 7.80 去計會偏差約半個百分點,三千萬円就係七千幾蚊,唔好慳呢步),所以我哋直接計「一港元換到幾多日圓」會清楚好多。拎一個三千萬円嘅中古盤嚟計:

| 時點 | 美元兌日圓 | 一港元兌日圓 | 三千萬円折合港元 |
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| 7 月下旬高位 | 163.988 | 約 20.9 | 約 HK$143 萬 |
| 8 月 3 日低位 | 155.218 | 約 19.8 | 約 HK$151.5 萬 |
| 8 月 6 日 | 約 157.7 | 約 20.1 | 約 HK$149 萬 |

即係話,樓價一円都冇變,你嘅港元成本喺一個星期之內,由高位到低位相差成八萬蚊,幅度約百分之五點六;而家回吐咗大約三成。

再拉遠啲睇會更加明顯。2020 年全年平均大約 106,一港元只換到約 13.5 日圓,同一個三千萬円嘅盤要成 HK$222 萬。2023 年全年平均大約 140.5,即約 17.9 日圓,同一個盤約 HK$167 萬。今日大約 HK$149 萬。

**樓價完全冇跌,但用港元計,入場成本六年間縮咗超過三成。** 呢個就係好多人口中嘅「弱円紅利」。

## 一個好多人搞亂嘅位:弱円對買家同業主,方向係相反嘅

講到呢度,大部分文章會叫你「趁弱円快啲入場」。我哋唔會咁講,因為呢個講法漏咗一半。

匯率喺你嘅投資入面出現兩次,方向啱啱相反:

- **入場嗰次**:你將港元換成日圓去買樓。日圓越弱,你越著數。
- **之後每一次**:你收日圓租金、將來沽貨收日圓,如果要換返港元,日圓越弱,你越蝕底。

同一筆一百萬円嘅年租,2020 年換返港元大約有 HK$7.4 萬,今日大約得 HK$5 萬。日圓計嘅租金一円都冇少,但港元計縮咗三分一。

所以「弱円 = 折扣」呢個講法唔完整。準確嘅講法係:**弱円令你用比較少嘅港元,買到一份日圓資產。呢單嘢抵唔抵,要睇你將來幾時、以咩價、換唔換返出嚟。** 你唔係執到一個折扣,你係做咗一個貨幣決定。

明白咗呢點,今次協調介入嘅意義就清楚:

- **對已經持有日本物業嘅業主**,日圓轉強係好消息——你嘅日圓租金同資產,換返港元多咗。
- **對仲未入場嘅買家**,日圓轉強即係入場成本貴咗。

同一單新聞,對兩班人係相反嘅。如果你睇完覺得「唔知應該開心定唔開心」,好可能係因為你未諗清楚自己企喺邊一邊。

## 介入改變到咩,改變唔到咩

呢點要講得直白:**匯率介入通常買到嘅係時間,唔係趨勢。**

介入可以打散單邊押注、令波幅收窄、逼投機者收斂,呢啲都係實際效果,而且今次有美方一齊落場,訊號比日方自己行動強好多。但只要美日之間兩個幾百分點嘅利差仲喺度,持有美元收息、借日圓去投資嘅誘因就仲喺度。真正令日圓方向改變嘅,係利差收窄——即係日本繼續加息,或者美國開始減息,又或者兩者同時發生。

其實今次已經睇到端倪:由 7 月 30 日入市前嘅 163.9 附近,經 7 月 30、31 兩日入市,再加上 8 月 3 日日美共同確認(市場亦觀測到當日有行動),先推低到 155.2 —— 但**第二日**已經浮返 157 尾段。呢個唔係話介入冇用,而係話——**佢係一個煞車,唔係一個轉向。** 所以合理嘅預期係:短期波幅可能細啲、方向可能亂啲,但唔好將一次介入當成「日圓見底」嘅訊號去落重注。我哋亦見過唔少人喺介入之後急急入場,結果只係換咗另一個唔上唔落嘅價位。

## 實際操作:你嘅成本鎖喺匯款嗰日,唔係簽約嗰日

呢個係最多香港買家忽略嘅技術細節,亦係今次匯價急彈最實際嘅教訓。

日本買賣流程唔係一次過畀錢。一般係簽約時先付手付金(訂金),行情大約係樓價百分之五至十;之後到交收日先付餘款,由簽約到交收,通常要一個月以上,遇著要做貸款、要處理繼承或者租客問題,更加可以拖長。

即係話你會**分開兩次、喺唔同日子換錢**。而你真正嘅買入成本,係嗰兩日嘅匯率決定,唔係你睇中個盤嗰日。喺呢種一個星期可以郁百分之五嘅環境,你簽約時計嘅回報表,到交收時可能已經唔係嗰回事。

實際可以做嘅有幾樣,都唔複雜:

1. **分批換匯,唔好賭單一價位。** 決定咗入場之後,將要用嘅日圓分幾次換,拉勻個平均價。目標唔係換到最靚嗰口,而係避免全副身家壓喺某一日。
2. **試算表用保守匯率,唔好用今日最靚嗰個數。** 計港元回報嗰陣,不妨用比現價強一至兩成嘅日圓去計。頂得住,你先真係頂得住。
3. **想清楚你會唔會將租金換返港元。** 如果租金留喺日本、用嚟交稅同做維修,匯率對你日常現金流嘅影響其實有限;如果你每年都要匯返香港,匯率就係一條實實在在嘅成本線。
4. **唔好為咗遷就匯率而遷就個盤。** 見到匯價靚就急急揀盤,係我哋見過最貴嘅錯誤。匯率好極,救唔到一個回報唔掂、位置唔掂嘅物業。

## 我哋嘅睇法

我哋唔會扮估到日圓走勢,亦唔會叫你趁弱円「執平貨」——因為匯率係我哋兩邊都控制唔到嘅變數。

你控制到嘅,係買入價、係個盤嘅位置同租客質素、係扣完管理費修繕費同稅之後,每個月實際落袋幾多。呢啲嘢,唔會因為日圓由 164 變 155 再變 157 而改變。

> 匯率決定你入場個刻慳到幾多,物業本身決定你之後十年賺唔賺到錢。用第一樣去做決定,係本末倒置。一個好盤喺 155 買入,長遠仍然好過一個差盤喺 164 買入。

如果你手上有心水盤,想我哋幫你用保守匯率、加埋稅同管理成本壓一壓條數,睇吓喺日圓再強一成嘅情境下佢仲企唔企得住,歡迎搵我哋傾。我哋每一份物件報告都會做呢個現金流試算,唔會淨係畀你睇表面回報率。

*(資料:日本財務大臣 2026 年 8 月 3 日就 7 月 31 日日美協調介入之公開確認,以及美國財政部同日之表述;日本銀行 7 月貨幣政策決定會合結果;美國聯邦公開市場委員會 7 月 29 日會議結果。**7 月 30 日嗰次介入官方未確認**,介入規模亦全部為市場按日銀當座預金推算、非官方公布 —— 財務省月次實績預定 8 月 31 日公布(7 月 30 日至 8 月 27 日期間總額,不拆逐日;逐日金額須待季度日次公布,約 11 月)。163.988 為 7 月 23 日紐約市場、155.218 為 8 月 3 日亞洲市場、157.7 為 8 月 6 日東京市場之報價。港元一律按約 7.84 折算(歷史年份亦統一用此匯率,便於比較,故與當年實際港元成本略有出入)。匯率隨時變動,實際成本以你成交當日為準。)*