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title: 木造、鐵骨、RC、SRC:建築構造點樣暗中決定你嘅回報同融資
category: insight
summary: 同一個地段、同一個租金,唔同建築構造嘅盤,實際回報同可借年期可以差一截。本文拆解木造／鐵骨／RC／SRC 嘅法定耐用年數點樣牽動融資、折舊同持有成本,教你睇構造背後嘅真實數字。
titleEn: Wood, steel, RC, SRC — how a building's structure quietly decides your returns and financing
summaryEn: Same location, same rent — but two buildings of different structure can deliver very different real returns and loan terms. This breaks down how the legal useful life of wood, steel, RC and SRC drives financing, depreciation and holding costs.
tags: 建築構造, 木造, RC, SRC, 融資, 折舊, 耐用年數
publishedAt: 2026-07-30
author: Estate Prime 顧問團隊
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假設你面前有兩個東京中古盤,同一個區、同一種戶型、租金一樣、標價一樣,表面回報都寫住 6%。一個係木造,一個係 RC(鋼筋混凝土)。淨睇 flyer 上面嗰個回報率,你會覺得兩個一模一樣,揀邊個都無所謂。

但如果你走去問銀行,再翻一翻折舊同維修帳,你會發現呢兩個盤其實係兩回事——一個銀行肯借足 20 年,另一個叫你現金落訂;一個每年折舊大得可以幫你慳稅,另一個折舊細但保值。**建築構造係一個你睇回報率睇唔到、但由頭到尾都喺度影響你落袋幾多嘅隱形變量。**

呢篇文就係拆呢個變量。

## 一條你睇 flyer 唔會留意嘅數字:法定耐用年數

日本稅法對每種建築構造定咗一個「法定耐用年數」,係用嚟計折舊嘅稅務基準。住宅用途嘅標準如下:

| 構造 | 法定耐用年數 |
| --- | --- |
| 木造 | 22 年 |
| 輕量鐵骨(鋼板厚 3–4mm) | 27 年 |
| 重量鐵骨(鋼板厚 4mm 以上) | 34 年 |
| RC 鋼筋混凝土 / SRC 鋼骨鋼筋混凝土 | 47 年 |

先講清楚一件事:**呢個「耐用年數」唔等於建築物嘅實際壽命。** 佢淨係稅務上攤折舊嘅年期。一棟保養得好嘅木造樓住足四五十年好平常,RC 樓實際壽命更加隨時去到 60 年以上。但即使佢唔代表壽命,呢條數依然會實實在在噉影響你兩件事:**可以借幾多年**同**每年折舊幾多**。

## 融資:銀行肯借幾多年,睇「耐用年數 − 築年數」

呢個係最多香港買家忽略、但影響最大嘅一環。

日本銀行審批不動產貸款年期時,好常見嘅做法係參考「法定耐用年數減去現時築年數」嗰個剩餘年數。換句話講:

- 一棟 **RC 築 15 年**嘅樓,剩餘 47 − 15 = 32 年,融資空間好闊,做到 20 年以上貸款唔難。
- 一棟 **木造築 20 年**嘅樓,剩餘 22 − 20 = 2 年,喺唔少銀行眼中已經接近「耐用年數用完」,願意做長年期貸款嘅銀行明顯減少,好多時要落去現金買家嘅市場。

呢個差異會連鎖噉影響三樣嘢:

1. **你自己嘅槓桿空間**——借得長,月供先低,現金流先靚。
2. **將來嘅接手買家層**——如果佢哋一樣借唔到錢,你放售時嘅買家池就細,議價力弱。
3. **流動性**——難融資嘅盤,通常要減價先甩到手。

所以睇一個舊木造盤,唔可以淨係讚佢「回報率高」。高回報好多時正正係喺補償融資難、買家窄呢個代價。呢個唔係話唔買,而係要**知道自己買緊乜、將來點退場**。

## 折舊:短耐用年數 = 每年折舊大 = 有機會慳稅

同一個道理反過來睇,又有另一面。

耐用年數短,即係同一筆建築物價值要喺更短年期內攤完,**每年可入帳嘅折舊(日本稅制上稱「減価償却」)就大**。折舊係一筆「唔使真金白銀支出、但可以抵銷租金收入」嘅帳面費用。對本身有較高應稅收入、想用日本物業做稅務規劃嘅買家嚟講,木造盤前段年份嘅大額折舊,係一個實際嘅工具。

> 但呢度要老實講一句:折舊慳到嘅稅,將來賣樓時會以「折舊已扣、成本基礎下降」嘅形式,喺讓渡所得嗰邊追返一部分。折舊唔係憑空變出嚟嘅錢,係一個時間差。用唔用得著、用得抵唔抵,要連你自己嘅稅務狀況一齊計,建議搵熟日本稅制嘅會計師睇過先落決定。

換言之:木造嘅短耐用年數,對融資係包袱,對折舊係工具。同一個特性,喺唔同策略下係兩種意義。

## 隔音、耐震、維修:住得舒唔舒服同長線成本

構造除咗牽動數字,亦直接關係到住客體驗同你嘅長期支出。

- **隔音**:RC / SRC 樓板同牆身厚實,隔音明顯好過木造同輕量鐵骨。隔音差係木造出租盤退租同租金上唔到價嘅常見原因之一。
- **耐震**:三種構造只要符合現行新耐震基準都有一定水平,但一般而言 RC / SRC 剛性最高。留意真正關鍵唔淨係構造,而係**建成年份**——1981 年 6 月後嘅「新耐震」係一條重要分界線。
- **維修**:木造前期維修平、週期密(外牆、屋頂、白蟻);RC / SRC 維修週期長,但每次大修(尤其外牆、防水)金額大。整棟物業要自己揹晒呢啲,區分所有就靠修繕積立金——後者健唔健康,又係另一個要查嘅重點。

## 點揀?唔係邊個構造最好,係邊個夾你策略

如果要一句總結:

- **睇重現金流、預算有限、明白並接受融資同流動性限制**——木造舊盤嘅高表面回報有佢嘅位,但要當現金盤諗,唔好期望靠銀行放大。
- **想用槓桿、長揸、重視接手流動性**——RC / SRC 中古盤剩餘耐用年數長,融資同退場都靈活,係比較穩陣嘅底倉。
- **高應稅收入、想要前段大折舊做規劃**——木造嘅短耐用年數反而係工具,但一定要連賣出時嘅稅一齊計。

**冇一種構造係「最好」,只有夾唔夾你嗰套玩法。** 睇盤嗰陣,回報率係結果,構造係其中一個成因;唔理解成因,你會對住兩個「同樣 6%」嘅盤,以為喺揀同一樣嘢。

Estate Prime 每一份物件報告都會列明構造、築年、以及對應嘅融資可行性同折舊特性,就係想你落決定前,睇到回報率背後嗰幾條數。如果你手上有個盤想搞清楚佢構造上係咩定位,歡迎搵我哋傾。