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title: 200萬港幣，喺香港買到乜？喺東京又買到乜？
category: guide
summary: 同一筆 200 萬港幣，喺香港連上車都困難，喺東京卻可以全款買起一個收租單位。本文用真實市場數字，逐項對照兩個城市嘅呎價、回報同現金流，睇清「隔山買牛」到底值唔值。
titleEn: HK$2M: what it buys in Hong Kong vs in Tokyo
summaryEn: The same HK$2M barely gets you on the ladder in Hong Kong, but in Tokyo buys an income unit outright. Using real figures, this compares the two cities' price-per-sqft, yield and cash flow — to see whether buying from afar is worth it.
tags: 東京, 香港對照, 入門, 呎價, 回報
publishedAt: 2026-07-22
author: Estate Prime 顧問團隊
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> 本文匯率以 ¥100 ≈ HK$4.8 計算，所有數字為市場約數，僅供參考。你可以用我哋嘅[投資工具](/tools)代入最新匯率自行試算。

## 200萬港幣，喺香港係乜嘢概念？

講一個好現實嘅數字：香港私樓平均呎價雖然由高位回落，但一個 300 呎嘅上車盤，樓價仍然普遍喺 400 萬港幣以上。200 萬港幣喺香港嘅角色，通常只係——**一筆首期**。

而且付咗首期之後，你仲要背一筆二三十年嘅按揭，每月供款隨時過萬。以現時香港住宅約 2.5% 至 3% 嘅租金回報率計，扣除利息、管理費、差餉之後，好多業主實際上係「貼錢養樓」。

## 同一筆錢，喺東京係另一個世界

200 萬港幣，約等於 **4,100 萬日圓**。呢個預算喺東京可以做嘅事：

- **東京 23 區內**：全款買入一個 20–30 平方米（約 215–320 呎）嘅中古 1R/1K 單位，車站步行 10 分鐘內嘅選擇唔少
- **山手線沿線外圍**（如北區、荒川區、板橋區）：可以揀到樓齡較新、面積較大嘅 1K/1DK
- **睇高一線**：加少少預算或做部分融資，1LDK 都喺射程之內

重點唔單止係「買得起」，而係**全款持有、即時收租**：

| 項目 | 香港（400萬上車盤） | 東京（4,100萬円中古1K） |
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| 資金安排 | 200萬首期＋按揭 | 200萬全款，無按揭 |
| 表面回報率 | 約 2.5–3% | 約 4–5% |
| 每月現金流 | 通常為負（供款>租金） | 正現金流，扣管理費後照樣有淨袋 |
| 持有壓力 | 利率風險、供款壓力 | 無供款，日圓資產配置 |

## 三個香港人最常問嘅問題

**一、日圓貶值，而家入場係咪執平貨？**
日圓兌港元喺過去十年大幅回落，以港幣計，東京樓價相當於打咗折。匯率冇人估到底，但長線持有（10年+）嘅投資者，普遍將日本物業視為「日圓資產配置」——匯率波動反而係分散風險嘅一部分。詳細分析可以睇[日本不動產投資入門](/guides/japan-property-investment-basics)。

**二、隔山買牛，冇人打理點算？**
呢個正正係我哋嘅主業：由代收租金、清潔維修到稅務申報支援，[一站式管理服務](/services)幫你處理，每季度一份中文報告，人喺香港安心收租。

**三、買樓流程使唔使飛日本？**
唔使。視像睇樓、司法書士遙距簽約，成個流程可以人喺香港完成。我哋稍後有完整流程文章詳細講解。

## 我哋嘅立場：預算有限，更加要揀啱城市

正因為 200 萬港幣係好多人嘅重要積蓄，我哋一般會建議客人優先考慮**東京**——人口持續流入、租務需求極深、流動性喺全日本最好。大阪、京都等城市唔係唔得，但對第一次入場嘅香港投資者，東京嘅容錯空間最大。

想知自己嘅預算實際買到乜？可以直接用[投資工具](/tools)計一次數，或者 WhatsApp 我哋攞一份按你預算度身嘅物件清單。

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*本文內容僅供參考，不構成投資建議。市場數字隨時變動，落實投資前請向持牌專業人士查詢。*