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title: 叫價連升 24 個月,成交價連跌 3 個月:首都圈樓市呢兩個數,你一直睇緊邊個?
category: news
summary: 8 月底 at-home 公布,首都圈二手分層嘅 7 月平均叫價已經連續 24 個月上升。同樣係 7 月,レインズ嘅實際成交價連跌 3 個月、成交宗數連跌 4 個月。兩個數都係真嘅 —— 分別喺佢哋量緊唔同嘅嘢,而你喺搵樓網站見到嗰個,通常係前者。
titleEn: Asking prices up 24 months running, contract prices down three: which Greater Tokyo number have you been reading?
summaryEn: At the end of August, at-home reported that July asking prices for second-hand condominiums across Greater Tokyo had risen for a 24th consecutive month. For that same July, REINS data shows actual contract prices falling for a third month and transaction volumes for a fourth. Both numbers are true — they measure different things, and the one you see on property portals is usually the first.
tags: 東京, 樓市數據, 成交價, 叫價, 首都圈
publishedAt: 2026-09-03
author: Estate Prime 顧問團隊
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「東京樓跌緊呀?我噚日仲見到隔籬個盤加咗價喎。」

呢個問題,睇開日本樓嘅人多數都問過自己一次。問嘅人唔係唔用功 —— 佢哋真係日日刷緊搵樓網站,睇住個價一路向上。但同一時間,又喺報道度見到「東京樓價下跌」呢類標題,於是覺得自己一係睇漏咗啲嘢,一係俾人呃緊。

兩邊其實都冇講大話。呢篇文想講嘅,就係中間個落差由邊度嚟,同埋一個香港買家點樣先唔會俾自己日日睇開嗰個數字誤導。

## 兩個數都真,因為佢哋量緊唔同嘅嘢

先擺兩個近期數字並排睇。

8 月 31 日,at-home 公布咗佢哋嘅首都圈二手分層價格動向。呢份調查量嘅係「1 戶平均登錄價格(賣方希望價)」—— 即係放上網嗰個叫價。2026 年 7 月,首都圈平均叫價 5,928 萬円,按月同按年都係**連續第 24 個月上升**;而且已經連續 15 個月,佢統計嘅 8 個地區全部高過去年同期。東京 23 區按月升 0.2%,價格水平係 2017 年 1 月以來最高 —— 不過升幅已經連續第 3 個月收窄。

同一個 7 月,東日本不動產流通機構(業界叫レインズ／REINS)嘅數字係咁:首都圈二手分層**成交價**平均 5,267 萬円,按年跌 0.7%,連續 3 個月下跌;成交每平方米單價 84 萬 1,700 円,按年跌 1.5%,同樣連續 3 個月;成交宗數 3,638 宗,按年跌 8.6%,連續 4 個月減少。

一個連升 24 個月,一個連跌 3 個月,講緊嘅係同一個月、同一個市場。

レインズ係宅建業者之間嘅物件流通網絡,同時載住在庫同新放盤登記。要講清楚佢唔係全市場普查:專任媒介嘅盤先強制登錄同報成約,一般媒介唔強制,個人之間嘅買賣亦唔會入數。但佢係口徑最一致、月月都對得到嘅一套。

分別喺邊?**at-home 量嘅係賣方想要幾多,レインズ量嘅係最後真係有人畀幾多。** 一個係開價,一個係埋單價。

呢個分別喺升市入面唔重要,因為兩條線係一齊向上行嘅。到佢哋開始分岔,你用邊條線去估自己個盤值幾錢,就會差好遠。

> 搵樓網站上面個價係一個要求,唔係一個成交紀錄。你可以由佢開始傾,但唔可以由佢開始計數。

## 量先郁,價後郁

如果只可以記住呢篇文一件事,我哋會揀呢句:**成交量嘅轉向,通常早過價格。**

今年 5 月,首都圈二手分層嘅成交每平方米單價按年跌 3.9%(80.78 萬円/㎡),係 2020 年 4 月之後、73 個月以來第一次按年下跌 —— 之前連續 72 個月上升。呢個就係轉向嘅時間點。

再睇 7 月嘅供應面:新放盤登記 16,474 宗,按年增加 5.7%;未賣出而仍然掛住嘅在庫 47,151 宗,按年增加 5.5%。同一個月成交跌 8.6%。

呢個組合好典型:入貨多咗、走貨慢咗、存貨積落。價格通常唔會即刻反應,因為賣方第一個反應係「等多陣」,唔係「減價」。所以市場會有一段時間 —— 叫價仲喺度升,而成交已經靜咗。

你日日刷嗰個網站,反映嘅正正就係「等緊嗰批」。

## 用同一把尺量,個裂縫有幾闊

at-home 同レインズ係兩個機構、兩套樣本,兩個數直接相減冇意思。

好在レインズ自己一份數據入面,同時有「成交每平方米單價」同「在庫每平方米單價」—— 同一個機構、同一把尺、同一個月。以今年 6 月為例:成交 82.64 萬円/㎡(按年跌 0.8%),在庫 116.54 萬円/㎡(按年升 28.6%),中間差 33.9 萬円/㎡。

不過呢個數要小心讀。**在庫嘅平均價天生就會偏高**,而且越唔郁越高:賣得出嘅盤離開咗個池,賣唔出嘅留低,而賣唔出通常就係因為開得貴。所以在庫單價升 28.6%,唔可以直接讀成「市價升咗 28.6%」—— 入面有相當部分只係貴盤積落咗。

同樣道理,呢 33.9 萬円唔係「你可以斬到嘅折扣」。冇人可以由呢個數推算你手上嗰個盤嘅議價空間,因為樣本、地段、樓齡全部唔同。佢真正話你知嘅係一件比較簡單嘅事:**掛喺市場上面嗰批嘢,同真係賣得出嗰批嘢,而家唔係同一批。**

都心 3 區(千代田、中央、港)嘅例子最極端。有研究機構按レインズ數據整理,7 月都心 3 區在庫 4,942 宗,按年增加 50.5% —— 一年之內多咗一半,係佢劃分嘅六個地區入面升幅最大;同期成交得 228 宗,按年跌 18.6%。

呢度有個位好值得停一停。同一個月,都心 3 區平均成交價 1 億 3,095 萬円,按年跌 5.9%,但按月升 3.6%,已經係連續第二個月按月上升。同一份整理亦寫咗,當月成交嘅專有面積平均 54.74 ㎡,比上個月縮細,而按月嘅升幅主要來自每平方米單價上升 —— 即係話,郁嘅唔淨止係價,連成交緊嘅係邊種單位都換咗。

呢個先係重點:平均成交價係「當月啱啱成交嗰批物件」嘅平均,唔係同一間屋嘅價。成交組合一變,平均線就會郁,而當月得 228 宗成交,少數幾宗大額成交已經足以扯高條線。所以無論你見到嘅係按月升定按月跌,呢類數字用嚟睇方向可以,當成你自己個盤嘅報價就唔得。

## 錢主要係喺首都圈入面搬位,但個池本身都縮緊

第二個容易睇漏嘅位:「東京」同「首都圈」唔係同一件事。

7 月成交宗數,首都圈整體跌 8.6%,但東京都自己跌 13.9% —— 東京跌得深好多。

拉闊到季度睇。今年 4 至 6 月,首都圈二手分層成交 11,853 宗,按年跌 2.0%,係 7 個季度以來第一次減少。同一季,平均成交價 5,201 萬円,按年升 0.2%,係連續第 55 個季度上升。價未跌,量先跌 —— 同上面講嘅次序一樣。

但拆開都縣睇,就見到啲錢去咗邊:東京都 5,963 宗,按年跌 10.2%;神奈川縣 2,994 宗,升 6.5%;埼玉縣 1,475 宗,升 5.1%;千葉縣 1,421 宗,升 14.9%。

呢個主要係一個**買家喺同一個都會圈入面向外移動**嘅故事 —— 但唔可以講成純粹左袋落右袋:同一組數入面,首都圈整體嘅成交量本身都縮緊(季度跌 2.0%、7 月跌 8.6%),即係話搬位之外,個池都細咗。有行業分析亦指出,今年跌勢主要集中喺都心 5 區,而都心 5 區以外嘅 23 區價格水平仍然企穩;同一份分析講到一個好值得記住嘅組合 —— 都心 5 區嘅減價次數急升,但銷售期間同時拉長。**又減價又賣得慢,呢個唔係「平咗所以易賣」,係流動性本身變差。**

## 咁一個香港買家實際要點做

我哋唔會同你講「執平貨嘅時機到喇」。上面冇一個數字支持呢句話:價冇崩,量收縮,買賣雙方而家喺拉鋸。真正變咗嘅唔係價,係時間。

**一,唔好用叫價去估自己個盤值幾錢。** 要參考嘅係附近同類單位嘅實際成交價,唔係搵樓網站上面掛住嗰批。成交價唔係秘密 —— レインズ・マーケット・インフォメーション同國交省嘅不動產情報ライブラリ都公開得到,你自己查得。要經業者嘅,係逐件明細、最新月份,同埋「同一棟、同一間隔」嘅比較。無論由邊條路攞,重點都係同一句:唔好攞人人都睇到嗰個叫價當市價 —— 而家佢正正係偏得最高嗰個。

**二,議價空間唔喺「全市場」,喺「個別賣方」。** 假設你睇緊一個 {{jpy:5000万}} 嘅盤,你要問嘅唔係「而家係咪買家市場」,而係「呢個盤掛咗幾耐、減過幾多次價、賣方點解要賣」。同一區入面,啱啱放嘅盤同掛咗大半年嘅盤,而家係兩場完全唔同嘅談判。

**三,量收縮嘅時候,自己嘅退場都要重新計。** 成交宗數連跌四個月,唔止意味住你今日或者買得平啲,亦意味住你將來賣嗰陣可能要等耐啲。如果你嘅持有期本身就短,呢個變化對你嘅影響大過價格。

**四,唔好將「東京」當一個市場。** 都心 3 區嘅在庫一年多咗一半;外圍住宅區嘅供求,而家係另一個局面。聽到「東京樓」三個字,要追問返係邊個位置、邊種買家接手。

我哋經手嘅物件全部喺豐島、板橋、練馬 —— 租客係喺東京返工返學嘅人,租金收入靠嘅係東京本地嘅就業同人口。呢種盤喺升市入面唔會跑得最快;至於今次嘅調整,上面引嘅分析講得好清楚,主要集中喺都心 5 區,而 5 區以外嘅 23 區價格水平仍然企穩。買家組成呢一層我哋冇數據拎得出嚟,所以唔會喺度作一句 —— 我哋只講返查得實嗰部分。

**五,一個月唔係趨勢。** 上面所有「連續 N 個月」都值得留意,但每個月數字都會跳,尤其成交宗數細嘅地區。真正要睇落去嘅係:量同價嘅次序有冇繼續行、在庫有冇繼續積。呢啲數字每個月都有得對,唔使靠估。

## 想知你睇緊嗰個盤,叫價同市場差幾多

如果你睇緊一個東京盤,或者已經揸緊一個、想知而家值幾錢,我哋可以幫你對:同區同類單位近期嘅實際成交、呢個盤掛咗幾耐、同區在庫嘅變化。對得出嚟嘅答案唔一定啱聽,但至少你係用成交價嚟計數,唔係用叫價。

想先讀多啲:[表面回報 vs 淨回報](/guides/gross-vs-net-yield)講點樣由一個叫價還原到真正落袋嘅現金流;[池袋一站之隔:要町、板橋呢啲站,到底受惠緊池袋嘅乜嘢](/guides/ikebukuro-one-stop-out)就講外圍住宅區嘅需求由邊度嚟。

*(資料:2026 年 7 月首都圈二手分層 1 戶平均登錄價格 5,928 萬円、按月按年連續 24 個月上升、連續 15 個月 8 地區全部高於去年同期,以及東京 23 區按月 +0.2%、升幅連續第 3 個月收窄、為 2017 年 1 月以來最高,見 at-home 株式會社 2026 年 8 月 31 日發表之「中古マンション」價格動向調查及時事通信社等轉載;2026 年 7 月首都圈二手分層成交 3,638 宗、按年 −8.6%、連續 4 個月減少,成交價 5,267 萬円、按年 −0.7%,成交每平方米單價 84 萬 1,700 円、按年 −1.5%,新放盤登記 16,474 宗、按年 +5.7%,在庫 47,151 宗、按年 +5.5%,東京都成交 1,863 宗、按年 −13.9%,均為東日本不動產流通機構月例速報 Market Watch 數據,見 R.E.port 2026 年 8 月 10 日報道及多家業界機構之同月市場動向整理;2026 年 5 月成交每平方米單價 80.78 萬円/㎡、按年 −3.9%、為 2020 年 4 月以來 73 個月首次下跌,見健美家 2026 年 7 月 31 日調查報道及多家業界解說;2026 年 6 月成交每平方米單價 82.64 萬円/㎡、在庫每平方米單價 116.54 萬円/㎡、兩者相差 33.9 萬円/㎡,見イエシル依據同一份レインズ數據所作之市場解說;2026 年 4 至 6 月季度成交 11,853 宗、按年 −2.0%、為 7 個季度以來首次減少,平均成交價 5,201 萬円、按年 +0.2%、連續 55 個季度上升,以及東京都 −10.2%、神奈川縣 +6.5%、埼玉縣 +5.1%、千葉縣 +14.9%,見 R.E.port 2026 年 7 月 17 日報道;都心 3 區 7 月在庫 4,942 宗、按年 +50.5%、成交 228 宗、按年 −18.6%、平均成交價 1 億 3,095 萬円、按年 −5.9%、按月 +3.6%、專有面積 54.74 ㎡,見鑽石不動產研究所按レインズ數據所作之整理;都心 5 區減價次數增加而銷售期間同時拉長、跌勢集中於都心 5 區之分析,見健美家同一報道。月度數據會修訂,亦會逐月波動;落決定前請以最新公布及個別物件實際情況為準。)*