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title: 修繕積立金健唔健康?買日本分層樓,呢份文件比回報率更決定你嘅十年
category: guide
summary: 睇盤嘅時候人人問回報率,好少人問修繕積立金夠唔夠。但呢個池一旦見底,你收到嘅唔係加租通知,係一張幾十萬円嘅補收單。日本國交省 2024 年 6 月改咗指引,重點唔係金額高低,而係「點樣加」——識睇呢一點,你就分得出邊個盤係平,邊個係遲早要找數。
titleEn: Is the repair fund healthy? For a Japanese condo, this document decides your decade more than the yield does
summaryEn: Everyone asks about yield when viewing a property; almost nobody asks whether the repair reserve is adequate. But when that pool runs dry, what arrives isn't a rent increase — it's a one-off levy running into hundreds of thousands of yen. Japan's MLIT revised its guidance in June 2024, and the point isn't the size of the monthly figure. It's how the figure is scheduled to rise. Read that correctly and you can tell a genuinely cheap unit from one that simply hasn't paid its bills yet.
tags: 修繕積立金, 長期修繕計畫, 區分所有, 管理組合, 買樓攻略, 東京
publishedAt: 2026-08-07
author: Estate Prime 顧問團隊
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我哋帶客人睇分層單位,十次有九次,第一條問題係「呢個盤回報幾多?」

好少人問第二條:「佢嘅修繕積立金夠唔夠?」

呢兩條問題睇落好唔對等——一條講收入,一條講一項每月幾千円嘅雜費。但實際上,第二條先係決定你之後十年會唔會瞓得着嗰條。因為表面回報率係一個**今日**嘅數字,而修繕積立金反映嘅係**將來**:呢幢樓遲早要換外牆、換防水、換水管、換電梯,嗰筆錢已經儲定咗,定係仲喺半空?

如果係後者,你買嘅唔係一個 {{jpy:3000万}} 嘅單位,係一個 {{jpy:3000万}} 加上一張未開嘅單。

## 呢個池點解會乾

日本分層大廈嘅共用部分——外牆、天台、走廊、水管、電梯——由管理組合統一維修,錢從每位業主每月交嘅**修繕積立金**入去一個池。大約每 12 至 15 年做一次大規模修繕工事,就由呢個池支付。

問題出喺呢個池點樣儲。

日本好多大廈,尤其係新盤,用嘅係**段階增額積立方式**:開頭收得好平,之後每隔幾年加一次。發展商咁做有佢嘅商業理由——月供連管理費修繕費一齊計,開頭數字靚啲,盤好賣啲。

聽落合理,實際上係一個計時器。因為「將來會加」呢件事要成功,前提係**將來真係加得成**。而加價要管理組合開總會投票通過,冇人鍾意投票加自己嘅支出,尤其係住咗十幾年、快退休嘅業主。結果就係:計畫寫住第 15 年要加到三倍,到咗第 15 年加唔上去,個池追唔到工程費——最後變成一次過補收(日文叫**一時金**),或者索性延後工程。

延後工程仲衰。日本近年建築費同人工一路升,今日做嘅工程,拖五年之後只會更貴。

## 2024 年 6 月改咗指引:重點唔係金額,係「點加」

呢個問題大到國交省要出手。**2024 年 6 月 7 日**,國土交通省同時改定咗《長期修繕計畫作成指引》同《修繕積立金指引》,而改嘅重點好值得香港買家留意——**佢冇話你每月要交幾多錢,佢話你唔可以點樣加。**

新指引訂咗一條好具體嘅界線。先計出「如果由頭到尾金額不變、平均攤分,每月應該收幾多」——呢個叫**基準額**。然後:

- 段階增額方式嘅**初期金額,唔可以低過基準額嘅 0.6 倍**;
- **最終金額,唔可以高過基準額嘅 1.1 倍**。

同時官方寫得好白:「從確保將來能夠穩定積累修繕積立金嘅角度嚟睇,**均等積立方式係較理想嘅方式**。」

呢條規則嘅威力,喺於佢將一個含糊嘅判斷變成一條可以計嘅數。以前你睇住份計畫,只知道「將來會加」,唔知加得合唔合理。而家你可以攞計畫入面第一年同最後一年嘅金額,除返個基準額出嚟——

- 初期低過 0.6 倍:代表開頭定得太平,呢個缺口將來要有人補;
- 最終高過 1.1 倍:代表尾段要靠一次大幅加價救亡,而嗰一票未必投得過。

兩樣有其中一樣,你就知呢份計畫係靠祈望運作,唔係靠計數。

要留意:呢個係指引,唔係法律,舊有計畫唔會自動作廢。所以你買二手單位,好可能會撞到一份 2024 年之前做、完全唔符合呢個比例嘅計畫。**指引嘅價值唔係幫你篩走佢哋,係畀你一把尺去問價。**

## 要睇邊幾份嘢

睇盤嗰陣,同中介攞以下三樣。攞唔齊,本身就係一個訊號。

**一、長期修繕計畫。** 睇三個位:計畫期夠唔夠長(官方指引本身就要求 **30 年以上、而且期間內要包含兩次大規模修繕**;管理計畫認定制度亦係同一條線)、上次修訂係幾時(官方建議大約每五年就要重新調查同檢討一次)、以及入面嘅工程單價係幾時嘅價。一份 2018 年做、之後冇改過嘅計畫,用嘅係疫情前嘅建築費——嗰啲數字今日已經唔成立。

**二、修繕積立金嘅現時餘額。** 唔係睇個數大唔大,係睇佢**同計畫入面同一時點應該有嘅金額差幾多**。計畫寫住第 12 年應該儲到某個數,而家第 12 年得一半,個缺口唔會自己消失。

**三、重要事項調查報告書。** 呢份文件會列明滯納情況、有冇既定嘅加價安排、有冇已經決議但未做嘅工程,以及**管理組合有冇借緊錢**。最後嗰項好多人漏睇——如果管理組合已經向住宅金融支援機構之類借咗錢做上一次工程,即係你將來每月交嘅錢入面,有一部分係還緊上一手嘅債。

咁如果攞唔到呢?海外買家隔住個海,又唔識日文,好多時真係會撞到中介話「賣方冇提供」。呢個時候唔好硬啃,亦唔好當冇事發生。可以退一步做兩件事:一,叫中介直接向管理公司或者管理組合索取——重要事項調查報告書本身就係為交易而設,呢個要求好正常,收費通常幾千円,由買方或賣方付都有;二,喺買賣合約入面,將「收到並確認上述文件」寫成成交條件之一。如果對方連呢兩步都推搪,你要問嘅就唔再係修繕積立金,而係點解一份為交易而設嘅文件會攞唔到。

## 港人最易中伏嘅三個位

**第一,將修繕積立金當成「可以慳」嘅成本。** 我哋見過買家專登揀修繕積立金特別平嗰個盤,因為咁計出嚟嘅淨回報靚啲。但呢筆錢係向你自己幢樓交嘅,唔係向管理公司交嘅——交得少,即係將來自己補。用一個註定要加嘅低數去計十年回報,係自己呃自己。

**第二,睇裝修唔睇文件。** 單位入面啱啱翻新過,對你嘅估值影響有限;個池夠唔夠錢,先係決定你將來能唔能夠順利放售。呢一點同[一棟同區分嘅分別](/guides/whole-building-vs-condo-unit)其實係同一件事:買區分,你付錢但控制唔到用得好唔好,所以事前睇清楚就係你最實在嘅控制權。

**第三,以為機械式停車場係設施,唔係負擔。** 立體機械式車位嘅保養同更新費用相當高,而如果停車位使用率跌(日本好多地區真係跌緊),個池要養住一個冇人用嘅機器。官方指引亦明確講明,有機械式停車場嘅大廈,修繕積立金要另計加算。睇盤嗰陣望多眼有冇。

## 睇完發現唔健康,係咪就唔買?

唔一定。

一個修繕積立金偏低、計畫過時嘅盤,唔等於係差盤——佢等於係一個**你已經知道要點計數**嘅盤。你可以將預期嘅加幅或者補收金額,直接扣落你嘅回報試算入面;如果扣完仲企得住,而個位置同租客質素本身唔錯,咁佢仍然可以係一單好交易。

真正危險嘅係另一種情況:你完全冇睇過呢幾份文件,買入之後第三年收到一封通知,話下年開始每月加一倍,另外每戶一次過補收幾十萬円。同一件事,事前知同事後知,分別唔喺個金額,喺你有冇得揀。

> 一個資產嘅風險,唔係嚟自佢有幾多問題,而係嚟自你唔知道嗰啲問題。修繕積立金唔健康係可以計價嘅;唔知道佢唔健康,就冇得計。

我哋做物件報告嗰陣,呢三份文件係一定會攞、一定會拆嘅——包括我哋覺得個池唔掂、或者計畫寫得太樂觀嗰啲,我哋都會寫落去。你手上如果有心水盤,想知道佢個池實際上撐唔撐得住落個十年,歡迎搵我哋傾。

*(資料:國土交通省 2024 年 6 月 7 日改定之《長期修繕計畫作成指引・同註釋》及《關於分層樓宇修繕積立金之指引》,包括段階增額積立方式初期不低於基準額 0.6 倍、最終不高於 1.1 倍之考量,以及「均等積立方式為較理想方式」之表述;長期修繕計畫計畫期間 30 年以上且期間內包含兩次大規模修繕工事、約每五年調查檢討一次,管理計畫認定制度採用同一標準。國交省亦有公布每平方米月額之目安金額,但各方轉載之數值存在出入,且個別大廈差異極大,本文不引用單一數字作為判斷標準——目安係參考,唔係體檢報告。以上為撰文時之日本現行制度,實際適用以你成交時之法例、指引及該大廈之管理規約為準。)*