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title: 香港人喺日本租樓：保證人、禮金、敷金一次過講清楚
category: living
summary: 準備移居、工作假期定留學？日本租屋制度同香港好唔同——保證人、禮金、敷金、中介費逐項拆解，教你計清楚上車成本，避開外國人租屋最常見嘅四個伏位。
titleEn: Renting in Japan as a Hong Konger: guarantor, key money and deposit explained
summaryEn: Relocating, on a working holiday, or studying? Japan's rental system differs greatly from Hong Kong's — guarantor, key money, deposit and agency fees unpacked, so you can budget your move-in cost and avoid the four traps foreigners hit most.
tags: 租屋, 移居, 工作假期, 留學, 東京, 大阪
publishedAt: 2026-07-16
author: Estate Prime 顧問團隊
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無論你係嚟工作假期、留學定長期移居,第一關一定係租屋。日本租務制度嘅「規矩」多過香港好多,本文一次過講清楚。

## 租屋初期費用:唔止一個月按金咁簡單

喺香港租樓,「兩按一上」就搞掂。日本嘅初期費用清單長好多:

| 項目 | 大約金額 | 係乜嚟? |
| --- | --- | --- |
| 敷金 | 1–2 個月租 | 按金,退租時扣除復原費後退還 |
| 禮金 | 0–2 個月租 | **送俾業主,唔退**(歷史習俗) |
| 中介費 | 1 個月租+稅 | 俾地產代理 |
| 保證會社費 | 約半個月至 1 個月租 | 代替保證人嘅擔保公司 |
| 火災保險 | 約 ¥15,000–20,000/兩年 | 必買 |
| 換鎖費 | 約 ¥15,000–25,000 | 多數要俾 |

加加埋埋,**初期費用普遍係月租嘅 4–6 倍**。月租 ¥90,000 嘅單位,搬入去嗰日大約要準備 ¥40–50 萬。呢個係最多港人低估嘅一環。

## 保證人制度:外國人最大嘅一關

日本傳統上租樓要有**日本人連帶保證人**——冇親戚喺日本嘅外國人基本上出局。而家嘅解法係**保證會社**:交一筆費用,由擔保公司做你嘅保證人。但注意:

- 唔係間間保證會社都接外國人,部分要求日語溝通能力或日本國內緊急聯絡人
- 部分業主直情「唔租外國人」——呢個係現實,唔使嬲,搵啱渠道就係
- 網上成日推薦嘅 **UR 都市機構**(免禮金、免中介費、免保證人)其實有嚴格嘅入息或存款審查——**留學生同工作假期人士一般達唔到申請資格**,唔好將佢當成 Plan A

## 四個常見伏位

1. **簽約前冇問清楚「更新料」**——好多租約每兩年續約要俾約一個月租嘅更新費
2. **退租時嘅「原狀回復」爭議**——入住時影低晒所有現況,退租時先有得拗
3. **短租需求租咗兩年約**——日本普通租約以兩年為標準,工作假期一年為限,中途退租一般要支付**解約金(約 1–2 個月月租)**;市場上有一年租約嘅物件,但好少見。短住應該優先考慮月租型(monthly mansion)或宿舍
4. **日語合約照簽**——重要事項說明全日文,唔明就簽係大忌

## 我哋幫到手嘅位

Estate Prime 嘅[租務服務](/services)覆蓋東京同大阪,兩個方向都做:

- **嚟日本生活嘅你**:由搵盤、同業主交涉到開通水電,中文一條龍;合約雖然係日文(日本租務嘅標準做法),但簽約前我哋會逐項同你中文講解。我哋管理嘅物業更加係免保證人、拎住行李就入住
- **已經買咗樓嘅業主**:招租、租客審查、租約管理,一手包辦

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*本文內容僅供參考。個別物業條款以實際租約為準。*