--- title: 你每月收到嗰份管理報告,其實講緊七件事——只係佢用日文寫,而你淨係睇咗入數 category: guide summary: 買咗日本樓之後,每個月會收到一份管理報告。大部分香港業主打開睇一眼入數金額就閂咗。但呢份報告入面嘅入住率、滯納、退租同原狀回復費用,先係決定你三年後放售時個價點計。呢篇教你逐項點睇,同埋買之前應該向賣方攞邊幾份。 titleEn: That monthly management report is telling you seven things — it's just in Japanese, and you only read the deposit line summaryEn: Once you own in Japan, a management report lands every month. Most Hong Kong owners open it, glance at the amount credited, and close it. But the occupancy, arrears, turnover and restoration costs inside it are what will set your price when you sell in three years. Here's how to read each line — and which reports to demand from the seller before you buy. tags: 管理報告, 入住率, 滯納, 退租, 原狀回復, 買樓攻略 publishedAt: 2026-08-07 author: Estate Prime 顧問團隊 --- 買咗日本樓之後,你每個月會收到一份管理公司寄嚟嘅報告。日文叫「送金明細書」或者「収支報告書」,通常一兩版紙,附埋一張入數通知。 我哋觀察到嘅實情係:大部分香港業主打開個 PDF,眼睛直接落去「今月送金額」嗰行,見到個數同上個月差唔多,就閂咗。 可以理解——成份文件係日文,而你已經收到錢。但呢份報告其實同時講緊七件事,而其中至少四件,係你三年後放售嗰陣,買家會攞嚟壓你價嘅嘢。日本嘅收益物業買賣,買方睇嘅唔係你間屋幾靚,係你呢幾年嘅營運紀錄。你今日唔睇,將來會有人幫你睇。 ## 入住率呢個數,本身就會呃你 先講一個好多人搞亂嘅分別。 **入居率**通常係指某一個時點——例如月底——有幾多個單位有租客。**稼働率**先係一段期間內實際有租客嘅時間比例。一棟五室嘅樓,月底五室全滿,入居率係 100%;但如果其中一室係月中先入伙,嗰個月佢實際只租出咗一半時間,稼働率就唔係 100%。 份報告寫嘅通常係前者,而你袋落袋嘅接近後者。 仲有一個更基本嘅問題:**各家管理公司對「入居率」嘅計法唔統一**——有啲用月底時點,有啲用年度平均,有啲計埋已簽約未入伙嘅單位。所以見到一個入住率數字,第一件事唔係開心,係問返佢點計。 另一個要留意嘅係「**滿室想定**」。好多物件資料寫嘅回報率,係假設全部單位全年出租、按現時租金水平計出嚟嘅數。呢個數本身冇錯,但佢係一個上限,唔係一個預期。你要做嘅係攞返過去 12 個月每個月實際入賬,自己除返出嚟——嗰個先係你嘅真實水平。 我哋管緊嘅要町一棟,持有至今五室維持滿租,所以呢兩個數貼得好近。但呢個係結果,唔係常態;唔好見到一份漂亮嘅資料就當佢係基準。 ## 滯納:睇嘅唔係金額,係「幾耐」 報告會列出有冇租客欠租。好多業主見到金額細就放低咗——例如欠一個月租,對成年收入嚟講唔算大數。 但滯納嘅風險唔係線性嘅。欠一個月同欠三個月,係兩件唔同嘅事:欠一個月通常係入數遲咗、轉工、家庭狀況;欠到三個月,已經進入「可能要處理退租」嘅範圍,而日本嘅租客保護相當強,要透過法律程序收返單位,時間同費用都唔細。 所以你要問嘅係:**呢筆滯納係第幾個月?上個月同今個月係咪同一戶?管理公司做咗乜?** 有冇租金保證會社(家賃保証会社)兜底,亦係關鍵——有嘅話你嘅實際損失可能接近零,冇嘅話你就係直接承受方。但要問清楚兩樣:保證有**限度額**(常見係二十四個月租金上限),唔係無限;而且有啲類型要業主或者管理公司**及時申報**滯納先賠,漏報就未必賠得返。呢啲喺租約同保證契約入面睇得到,值得買之前就問。 順帶講埋一個香港業主好易誤會嘅位:報告上面「入金」同「收租」唔一定係同一件事。有啲管理安排係代收代付,租客交幾多就過幾多;有啲係包租或者保證租金,管理公司照數過數畀你,自己承受空租。兩種安排喺報告上面睇落好似,但風險完全唔同——後者你嘅收入穩定啲,但通常會扣減一截,而且合約入面往往有可以調整保證金額嘅條款。你收到嘅係邊一種,睇管理委託契約先知,唔好靠猜。 呢一點日本有立法收緊。《賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律》(俗稱サブリース新法)相關規定 2020 年 12 月 15 日施行,禁止誇大廣告同不當勸誘,並強制對方簽約前就**租金同支付額嘅變更條件**做重要事項說明。即係你有權要求佢書面講清楚:保證租金幾時可以被下調。呢個要求唔係為難人,係法律預咗你會問。 ## 退租率先係你嘅隱形成本 呢個係我哋覺得最被低估嘅一項。 空租期只係退租成本嘅一部分,而且係細嗰部分。一個租客走咗,你實際要付嘅係:空租期冇收入、清潔同原狀回復工程費、俾中介嘅招租廣告費同成約手續費、可能要減租先租得出。單係招租廣告費(日文叫 AD),行業慣例已經等同一個至一個半月租金——而佢只係上面清單嘅其中一項。 即係話,一個租客住三年同住六年,喺你嘅十年回報表上面係兩個唔同嘅世界,而**表面回報率完全睇唔出呢件事**。 所以睇報告嗰陣,除咗睇「而家滿唔滿」,更加要睇「呢幾年換過幾多次租客」。一個單位如果兩年換三個租客,即使每次都好快租返出去,你嘅實際回報都會被蠶食。而頻繁換租客背後通常有原因——隔音、樓下嘅店、上下鄰居、管理質素——嗰個原因唔會因為業主換咗人而消失。 ## 原狀回復:邊啲錢應該你俾,邊啲唔應該 租客退租之後,會有一筆原狀回復費用。呢度係香港業主最容易俾人多收嘅位,因為我哋直覺以為「租客搬走,間屋執返靚,天經地義由押金度扣」。 日本嘅規矩唔係咁。 國土交通省有一份《原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)》(關於原狀回復糾紛之指引;日文原名照抄,方便你自己去查),核心原則好清楚:**建物同設備嘅自然老化(經年變化),以及租客正常使用造成嘅損耗(通常損耗),應該由業主一方負擔。** 而且呢個唔止係指引——2020 年 4 月 1 日施行嘅修正民法**第 621 條**,已經將「租客對通常損耗同經年變化不負原狀回復義務」明文寫入法律。 租客要負責嘅,係**超出正常使用範圍**嗰部分:例如煙熏到嘅牆紙、寵物抓爛嘅地板、搬嘢撞穿嘅門。而牆紙因為住咗六年自然變黃、榻榻米自然褪色,呢啲唔應該向租客收,亦即係話——**呢筆錢最終係你嘅成本。** 不過有個例外要知,否則你會誤判自己份合約。第 621 條屬**任意規定**,合約可以另行約定——日本有所謂「通常損耗補修特約」(常見係清潔特約)。但唔係寫咗就生效:按最高裁 2005 年 12 月 16 日判決,大致要符合三點——有必要性而唔係暴利、租客簽約時明確知悉並同意、負擔範圍具體明確。所以見到管理公司向租客收清潔費,唔一定係做錯,要返去睇租約點寫。 呢件事對你有兩個實際意義。第一,計回報嗰陣要預返呢筆錢,唔可以當每次退租都有押金 cover。第二,如果你收到嘅原狀回復報價入面,將明顯屬於經年變化嘅項目算落租客度,而管理公司又照做,咁佢遲早會同租客有糾紛——而糾紛嘅成本最後都係落返你度。 ## 買之前:向賣方攞過去兩年嘅報告 以上全部,喺你買之前就睇得到——前提係你開口要。 我哋建議向賣方或者中介攞:**過去 24 個月嘅收支報告**、**現時租約副本**(睇租期、更新條件、有冇租金保證會社)、以及**最近一次原狀回復嘅明細**。攞唔到全部好正常,但攞到幾多、對方肯唔肯畀,本身就係一個訊號。 睇嗰陣,重點唔係搵一份完美嘅報告——完美嘅報告好少。重點係搞清楚呢個盤嘅**真實水平**係幾多,然後用真實水平去計你嘅數,而唔係用滿室想定去計。 如果你買嘅係分層單位,呢份租務報告要同大廈本身嘅[修繕積立金健康度](/guides/repair-reserve-fund-health-check)一齊睇:前者講你收得順唔順,後者講你將來要唔要俾一大筆。兩份都睇完,你先真係知道自己買緊乜。 > 買日本收益物業,你買嘅唔止係一件磚頭,係一段營運紀錄。呢段紀錄你接手之後會繼續寫落去,而下一手買家會由頭睇到尾。 我哋做物件報告嗰陣,呢幾份文件係一定會攞、一定會拆嘅——包括睇完之後我哋覺得個盤唔啱你嗰啲,我哋一樣會寫落去。你手上如果有心水盤,想知道佢嘅實際營運水平同滿室想定差幾多,歡迎搵我哋傾。 *(資料:國土交通省《原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)》關於經年變化及通常損耗由出租人負擔之一般考量;2020 年 4 月 1 日施行之修正民法第 621 條就承租人原狀回復義務之明文化,以及該條屬任意規定、通常損耗補修特約之有效要件(參最高裁 2005 年 12 月 16 日判決);《賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律》就轉租(サブリース)事業之規制,相關規定 2020 年 12 月 15 日施行。租務實務慣例(招租廣告費、退租成本、租金保證會社之限度額及申報要求)因地區、物件類型及管理公司而異,本文所述為一般情況,實際以你嘅租約、管理委託契約及當地慣例為準。文中提及之管理個案為個別過往經歷,過往表現不代表未來結果。)*