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title: 世博完咗一年,IR 仲有四年:而家買大阪樓,你買緊嘅係邊一段時間?
category: insight
summary: 大阪・關西世博 2025 年 10 月閉幕至今一年,夢洲嘅 IR 要 2030 年秋先開業。中間呢四年,大阪樓市嘅數字講緊三樣唔同嘅嘢:地價仲喺度升、新樓契約率跌緊、中古成交量連跌八個月。呢篇將「已經過去」「未到」同「而家」三條時間線拆開,再講港人買家應該對住邊一條。
titleEn: One year after the Expo, four years before the IR — when you buy in Osaka now, which timeline are you paying for?
summaryEn: Expo 2025 closed in October last year; the Yumeshima integrated resort is not due until autumn 2030. In the four years between, Osaka's numbers are saying three different things — land prices still rising, new-build contract rates falling, second-hand transactions down eight months in a row. This piece separates the "already happened", "not yet" and "right now" timelines, and asks which one a Hong Kong buyer should actually be looking at.
tags: 大阪, 世博, IR, 夢洲, 樓市數據, 基準地價
publishedAt: 2026-10-16
author: Estate Prime 顧問團隊
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去年十月十三日,大阪・關西世博閉幕。一年過去,我哋收到嘅大阪查詢,問法變咗:由「世博會唔會推高樓價」變成「世博完咗,係咪已經冇得升?IR 係咪下一個故仔?」

呢兩條問題背後其實係同一個混亂:將幾件發生喺唔同時間嘅事,當成同一個「大阪概念」。世博係已經過去嘅事,IR 係 2030 年先到嘅事,而樓市數字量嘅係而家。三條時間線各自講緊唔同嘅嘢,撈埋一齊睇,就會得出「大阪仲升緊」或者「大阪已經完」呢種太簡單嘅結論。

呢篇將三條線逐條拆開。先講明:我哋喺度做嘅係讀數,唔係預測 —— 我哋唔會同你講大阪會升定會跌。

## 已經過去嘅:世博,同世博帶嚟嘅基建

先睇世博本身交出嘅數。經濟產業省嘅檢證資料寫明,184 日會期總入場人次約 2,902 萬,扣除工作人員等 AD 證入場後,一般入場約 2,558 萬;海外來場者原本預計佔約 12%,按世博 ID 登記資料計,實際約 5%。即係話,人係多,但係一場以近畿人為主嘅活動 —— 國內來場者大約三分之二來自近畿。

對樓市更重要嘅,係世博留低嘅硬件。大阪地鐵中央線延伸到夢洲站,2025 年 1 月 19 日通車;此花大橋、夢舞大橋車道六線化,夢洲幹線道路、觀光外周道路都喺世博前完工。大阪市建設局 2025 年 1 月嘅工程進度資料,自己寫住一句「基建整備大致完成」。

呢啲嘢嘅共通點係:**佢哋已經發生咗,而且已經喺地價入面。** 一條新開通嘅地鐵線唔會喺第二年再開通一次。如果你今日買大阪樓嘅理由係「世博帶旺」,你買緊嘅係一件過咗期嘅事。

## 未到嘅:IR 要 2030 年秋,中間係四年真空

夢洲第一期係 MGM 大阪嘅綜合度假村(IR)。營運公司自己嘅公告寫明:2025 年 4 月 24 日動工,工程預計 2030 年夏完成,目標 2030 年秋開業。由今日計,仲有四年。

而且呢四年唔係鐵板一塊。上面提到嘅大阪市建設局進度表,喺 IR 嗰一行加咗一句註:「視乎各種情況,有可能延後一至兩年」。開業目標本身已經由區域整備計畫認定時嘅 2029 年推遲過一次。我哋唔係話佢一定會再延,而係話:官方自己嘅文件都留咗後路,你嘅投資計算就唔應該將 2030 年秋當成一個死日子。

世博原址嘅第二期區域就更加早期。大阪府、市 2026 年 7 月 3 日先開始公開招募開發商,賣地面積約 42 公頃,9 月公布售地預定價 921 億 1,300 萬円,預計 2027 年 2 月先揀出事業者。即係話,2026 年秋嘅今日,夢洲第二期連「邊個起、起乜」都未定。

> 「概念」其實係一個日期。日期會郁,而樓價唔會等佢。而家為 2030 年嘅 IR 付 2026 年嘅溢價,係用今日嘅錢,買一個仲會改嘅時間表。

## 而家嘅數:三組數,講緊三樣嘢

### 地價:仲喺度升,而且升得集中

9 月公布嘅 2026 年大阪府基準地價(7 月 1 日時點),住宅地平均升 3.0%(上年 2.7%)、商業地升 8.8%(上年 7.9%),兩者都係連續第五年上升。商業地 162 個繼續調查地點入面,160 個上升、零個下跌。

升得最勁嘅集中喺大阪市中心:商業地上升率頭三位係西區 18.7%、福島區 16.8%、北區 15.6%;住宅地係天王寺區 10.7%、中央區 9.6%、福島區 9.3%。大阪府對商業地嘅解說寫明,係入境旅客需求推高咗觀光地同飲食店集中嘅市中心,而市中心站前嘅住宅同寫字樓用地亦有國內外投資需求。

反而夢洲所在嘅此花區,數字唔係你想像嗰種「IR 概念區」。大阪市計畫調整局嘅 2026 年公示地價資料(1 月 1 日時點)顯示,此花區商業地升 6.1%,比上年嘅 8.2% 收窄;同期大阪市全域商業地由 11.6% 擴大到 12.7%。住宅地都係同一個畫面:此花區升 4.2%、隔籬港區升 5.1%,而全市平均係 6.5%。要講明一點:夢洲係填海地,冇公示標準地,此花區嘅調查地點喺本土嗰邊,所以呢組數只係「IR 所在區」嘅近似。即係話,**地價升得最快嘅係北區、西區、福島區呢啲本來就旺嘅市中心;夢洲所在嘅此花區雖然都升,升幅係全市最細嗰批。**

### 新樓:價升,但買嘅人少咗

不動產經濟研究所嘅 2026 年上半年數字:近畿圈新建分讓單位平均價 {{jpy:5453万}},按年升 5.7%,每平方米單價 98.0 萬円,連續六年刷新上半年紀錄。但同一份報告入面,首月契約率 71.7%,按年跌 5.4 個百分點;販賣在庫 3,245 戶,比一年前多 697 戶。研究所預計 2026 年全年發售約 16,000 戶,少過 2025 年嘅 16,922 戶。

做個對照:首都圈同期新樓平均價 {{jpy:1億135万}},首次企上一億円。大阪新樓大約係東京一半價,呢個差距係大阪長期吸引港人嘅原因;但「平一半」唔等於「值一半」,要睇租金同空置率跟唔跟得上。

### 中古:成交量連跌八個月,單價開始轉向

近畿圈不動產流通機構(近畿 REINS)10 月 9 日出嘅 9 月份報告,係三組數入面最值得慢慢睇嘅一組。近畿圈中古分層成交 1,450 宗,按年跌 19.1%,連續第八個月減少,而且跌幅擴大;成交每平方米單價 46.24 萬円,按年跌 4.8%,連續第二個月下跌。大阪市成交 383 宗,按年跌 26.8%,同樣連跌八個月;不過大阪市嘅每平方米單價 73.47 萬円,仍然微升 1.3%,成交均價 4,385 萬円按年持平。

呢度要講一句公道說話:**2025 年 9 月係世博尾聲嘅人流高峰期,當月大阪市中古成交按年升 32.4%。** 今年 9 月嘅跌幅,有相當一部分係同一個異常高嘅基數比較出嚟。但由 2 月起連續八個月減少,就唔係基數效應可以解釋晒 —— 市場係真係慢咗落嚟。

拉長啲睇會更清楚。近畿 REINS 嘅季度報告顯示,大阪市中古分層嘅成交均價由 2015 年第四季起,連續 43 個季度按年上升;2026 年第二季仍然係每平方米 74.30 萬円、按年升 6.0%,成交均價 4,523 萬円、升 8.7%,但同季成交宗數已經跌 9.2%。對照呢段連升 43 季嘅長走勢,近畿圈成交單價連跌兩個月、大阪市成交均價按年持平,係一個值得由今個月開始逐月睇住嘅訊號 —— 但一兩個月未成趨勢:大阪市嘅單價 7、8 月曾經按年跌 5.2% 同 7.1%,9 月又回升 1.3%,仲係上落緊。

另一個訊號係叫價同成交價嘅距離。同一份報告,新登記放盤嘅每平方米叫價 58.27 萬円,按年升 13.9%;在庫叫價 58.14 萬円,按年升 20.8%。賣家叫緊升咗兩成嘅價,買家成交緊跌咗 5% 嘅價。我哋九月初寫東京嗰篇[叫價同成交價點解一個升一個跌](/guides/tokyo-asking-vs-contract-price-2026),講嘅係同一個現象:大阪而家一樣出現緊。

| 2026 年最新讀數 | 數字 | 方向 |
|---|---|---|
| 大阪府基準地價(7 月時點) | 住宅地 +3.0%、商業地 +8.8% | 連升五年,集中喺市中心 |
| 近畿圈新樓(上半年) | 均價 5,453 萬円(+5.7%);契約率 71.7%(−5.4 點) | 價升量弱,在庫增加 |
| 近畿圈中古(9 月) | 成交 −19.1%;每平方米單價 −4.8% | 量連跌八個月,價開始轉 |
| 大阪市中古(9 月) | 成交 −26.8%;每平方米單價 +1.3% | 量大跌,價暫時企住 |

## 一個唔關世博事、但關你回報事嘅變數

如果你諗緊嘅大阪盤,回報模型係靠民泊,有一件事要先知:大阪市嘅特區民泊(國家戰略特區下嘅民泊制度),新申請已經喺 2026 年 5 月 29 日截止;已經攞到認定嘅設施可以照舊營運。即係話,「買咗再申請」呢條路喺大阪市已經閂咗,剩低嘅係旅館業牌照,或者一年 180 日上限嘅民泊新法。邊種物件過到邊個閘,我哋喺[呢篇](/guides/minpaku-licence-eligibility-gates)拆過;你手上個盤符唔符合,係行政書士同主管機關審查嘅範疇。呢篇只係提醒你:大阪嘅短租前提,同一年前已經唔同。

## 咁港人買家應該對住邊條時間線?

**答案係「而家」嗰條。** 世博已經喺價入面,IR 嘅日期可能仲會改,只有「而家」嘅數先係你真係要畀嘅錢同真係收得到嘅租。

具體啲:

- **唔好為 2030 年付 2026 年嘅溢價。** 如果一個盤嘅叫價要用「IR 開幕之後」先講得通,佢而家就係貴。此花區嘅地價數字顯示,市場未見因為 IR 而畀呢區高過全市嘅升幅 —— 你亦冇必要做第一個。
- **成交量跌,意味住你將來賣嗰陣要耐啲。** 連跌八個月嘅成交量,對持有嘅人係流動性問題,對入場嘅人就係議價空間。叫價同成交價差距拉闊嘅市場,出價要跟成交價,唔好跟叫價。
- **區域要分開睇。** 地價升幅集中喺西區、北區、福島區、天王寺區呢啲市中心,大阪市嘅公示地價解說亦寫明,中心部富裕層物件嘅供求偏緊。呢啲區嘅租務需求有實質支撐;夢洲周邊嗰種「等 IR」嘅盤,租客唔會因為 IR 未開而多畀你租。
- **租金養唔養得起個盤,先係真正要答嘅問題。** 新樓契約率跌、在庫升,代表開發商嘅定價開始同買家嘅承受力脫節;中古單價連跌兩個月,代表議價權開始轉邊。呢啲都唔係「唔好買」嘅意思,係「用而家嘅租金、而家嘅空置率、而家嘅利率去計,計得掂先買」嘅意思。日本銀行 9 月已經將政策利率加到 1.25%,融資成本都係「而家」嗰條線上面嘅嘢。

## 我哋點睇大阪

Estate Prime 冇立場要你買東京定大阪。我哋有立場嘅係:**唔好將「概念」當成現金流。** 大阪市中心嘅租務市場有真實需求,地價連升五年係事實;但成交量連跌八個月、新樓契約率跌、中古單價轉向,同樣係事實。兩面都擺出嚟,先係對你負責任嘅讀法。

如果你睇緊一個大阪盤,想知佢嘅叫價同同區最近成交差幾遠、租金喺唔喺相場之內、回報扣晒管理費修繕金稅項之後剩幾多,歡迎搵我哋一齊對數。我哋會用而家嘅數字同你計,唔會用 2030 年嘅故仔。

*本文內容僅供參考,不構成投資、稅務或法律建議。制度與數字隨時變動,落實決定前請向相應嘅持牌專業人士查詢。*

*(資料:世博 184 日總入場約 2,902 萬、一般入場約 2,558 萬、國內來場者約三分之二來自近畿,見經濟產業省世博檢證資料及亞太研究所(APIR)Trend Watch No.103(引用日本國際博覽會協會數字);海外來場者預計約 12%、按世博 ID 資料實際約 5%,見經濟產業省同一份資料(APIR 另以現場調查推計約一成);夢洲站 2025 年 1 月 19 日開業、此花大橋等六線化、「基建整備大致完成」、IR 工程 2030 年夏完成及 2030 年秋開業、「視乎各種情況有可能延後一至兩年」嘅註記,見大阪市建設局 2025 年 1 月 24 日夢洲關連事業工程進度資料;IR 2025 年 4 月 24 日動工、2030 年秋開業目標,見 MGM 大阪 2025 年 4 月 24 日公告;開業目標由區域整備計畫認定時嘅 2029 年秋至冬改為 2030 年秋,見日本經濟新聞 2023 年 5 月 2 日報道及大阪府市 2023 年 9 月 5 日發表(共同通信、GGRAsia 等轉載);夢洲第二期 2026 年 7 月 3 日起招募、賣地約 42 公頃、2027 年 2 月審查,見大阪市 2026 年 7 月 3 日報道發表資料;售地預定價 921 億 1,300 萬円,見共同通信 2026 年 9 月 14 日報道;2026 年大阪府基準地價住宅地 +3.0%、商業地 +8.8%、連升五年、商業地 162 地點 160 升 0 跌、市區町村上升率排名及解說,見大阪府「令和 8 年大阪府基準地價格調查結果」;2026 年公示地價大阪市全域住宅地 +6.5%、商業地 +12.7%、此花區住宅地 +4.2%、商業地 +6.1%(上年 8.2%)、港區住宅地 +5.1%、中心部富裕層物件供求偏緊,見大阪市計畫調整局「令和 8 年地價公示結果について(大阪市)」;近畿圈 2026 年上半年新樓 5,453 萬円、每平方米 98.0 萬円、契約率 71.7%、在庫 3,245 戶、全年預計約 16,000 戶,及首都圈 1 億 135 萬円,見不動產經濟研究所 2026 年 7 月發表資料(日本經濟新聞轉載);近畿圈及大阪市 2026 年 9 月中古成交、單價、新登記單價、在庫單價及 2025 年 9 月基數,見近畿圈不動產流通機構 2026 年 10 月 9 日「マンスリーレポート 2026 年 9 月度」;大阪市中古成交均價自 2015 年第四季起連續 43 季上升、2026 年第二季每平方米 74.30 萬円(+6.0%)、均價 4,523 萬円(+8.7%)、宗數 −9.2%,見同機構「季刊市況トレンドレポート 2026 年 4〜6 月期」;大阪市特區民泊 2026 年 5 月 29 日起停收新申請、既存設施照舊營運,見大阪市報道發表資料及業界解說;日本銀行 2026 年 9 月加息至 1.25%,見日本經濟新聞及 NHK 報道。數字會修訂,落決定前請以最新公布為準。)*