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title: 民泊 180 日、簡易宿所 365 日:但你嗰棟樓,可能連揀嘅資格都冇
category: guide
summary: 睇日本一棟樓,好容易聽到「呢個可以做民宿」。但三種住宿制度入面你實際揀得邊種,由用途地域、建築文件、消防判定同區條例決定,唔係由你嘅商業計劃決定。本文由棟樓本身出發,逐道閘拆開講,並以豐島區 2026 年 12 月生效嘅新條例做實例。
titleEn: Minpaku's 180 days, a lodging licence's 365 — but your building may not be eligible to choose at all
summaryEn: When you view a whole building in Japan, someone will usually tell you it can be run as a guesthouse. Which of the three accommodation regimes you can actually use is decided by zoning, building paperwork, fire-code classification and ward ordinances — not by your business plan. This works through each gate from the building's side, using Toshima Ward's ordinance taking effect in December 2026 as a live example.
tags: 民泊, 旅館業法, 簡易宿所, 整棟投資, 用途地域
publishedAt: 2026-09-11
author: Estate Prime 顧問團隊
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睇一棟日本舊樓,好容易會聽到一句:「呢個可以做民宿㗎。」

跟住通常會附一張試算表:同一棟樓,長租一行、短租一行,短租嗰行明顯高。個對比夠簡單,亦解釋咗點解好多香港買家第一次睇一棟樓,問嘅第一條問題唔係「租客係邊啲人」,而係「可唔可以做短租」。

呢篇文想講嘅,係一個喺搵樓網站上面永遠唔會出現嘅欄位:**呢棟樓,到底有冇資格攞牌。** 日本三種住宿制度嘅真正分野,唔喺「一年做幾多日」,而喺「你嗰棟樓過唔過到門檻」。而過唔過到,多數喺你出價之前就已經決定咗。

## 三種制度,分野唔喺日數

先擺三條路並排睇。

| | 住宅宿泊事業法(民泊新法) | 旅館業法・簡易宿所 | 特區民泊 |
| --- | --- | --- | --- |
| 法律程序 | 屆出(向都道府縣知事等) | 許可(向保健所) | 認定(向區長/市長) |
| 建築基準法上嘅用途 | 一戶建住宅、長屋、寄宿舍、共同住宅 | 旅館、酒店 | 旅館、酒店 |
| 年營業日數 | 上限 180 日 | 無上限 | 無上限 |
| 最短住宿 | 無規定 | 無規定 | 下限 2 晚 3 日,自治體可訂更長 |
| 做得到嘅地方 | 全國(各自治體可加限制) | 全國(受用途地域限制) | 只限已指定嘅特區自治體 |

大部分比較表講到呢度就停。但真正有用嗰行,係第二行。

**民泊新法之下,你棟樓喺建築基準法上面仍然係「住宅」;走旅館業法或者特區民泊,你棟樓就要企喺「旅館、酒店」呢個用途上面。** 後面全部嘅閘,都係由呢一行衍生出嚟。

簡易宿所本身亦有面積門檻:按旅館業法施行令,客室延床面積原則上要 33 平方米以上,申請書寫明收容人數少於十人嘅就按每人 3.3 平方米計。呢道門檻對一棟樓通常唔算高,難嘅係後面幾道。

## 第一道閘:用途地域 —— 三條路入面,得民泊新法繞得過

品川區向「打算做旅館、酒店嘅人」派嘅官方說明寫得好直白:旅館、酒店呢個用途,喺第一種同第二種低層住居專用地域、第一種同第二種中高層住居專用地域一律**建唔到**;第一種住居地域要用途部分喺 3,000 平方米以下先可以;第二種住居地域、近鄰商業、商業、準工業地域可以;工業地域唔得。另外指定咗第一種、第二種文教地區嘅範圍,亦係建唔到。

要留意嗰張表自己註明「品川區冇指定嘅用途地域一部省略」,所以佢唔係全國通用嘅完整版 —— 表上面冇出現嘅準住居地域,按建築基準法別表第二係容許旅館、酒店嘅(大田區列出嘅特區民泊可行地域一樣有佢);田園住居地域同工業專用地域則唔容許。對唔到自己嗰區嘅,要查返該區嘅版本。

呢張表對一個香港買家嘅意思好簡單:**東京好多「安靜、企理、租客質素高」嘅住宅區,正正就係旅館業法永遠入唔到嗰啲區。** 你睇中嗰棟樓愈似一個好住嘅地方,佢做酒店嘅機會就愈細。

住宅宿泊事業法就係為咗呢個缺口而設。因為屆出之後棟樓喺建築基準法上面照計係住宅,所以住居專用地域一樣做得 —— 但佢收返嘅代價就係 180 日上限,加上自治體條例可以再收緊(下面會講)。

特區民泊表面上兩頭好處都有:冇 180 日上限、又唔使攞旅館業許可。但兩個限制好硬。一,佢只喺已制定條例嘅特區自治體做得到 —— 全國得少數幾個地方,按公開資料,東京都入面只有大田區。二,大田區官方頁寫明認定要求物件位於建築基準法第 48 條容許興建旅館、酒店嘅用途地域,即係**同旅館業法一樣要過用途地域呢道閘**。加上大阪市已經封咗新規(下面第四道閘會講)——對絕大多數睇緊東京二十三區一棟樓嘅香港買家,呢條路實際上唔存在。

## 第二道閘:棟樓有冇留低嗰疊文件

假設用途地域過到,第二道閘先至係真正嘅分水嶺。

同一份品川區說明入面,有一格應該印出嚟貼喺牆上:**連確認濟證(建築確認濟證)都冇嘅建築物,要確認佢係咪合法「非常困難」,用途變更嘅檢討進行唔到。** 有確認濟證但冇檢查濟證,唔係死路 —— 但要先調查棟樓有冇照確認圖書起、係咪合法,不符合嘅部分要做整改工程,之後先入得用途變更嘅檢討;連檢查濟證都有嘅,亦要確認完成檢查之後嘅改動有冇造成違規。

然後仲有幾條會直接殺死一單交易嘅規定,同樣寫喺嗰份官方說明入面:

- **路地狀敷地上嘅建築物,唔可以變更做旅館、酒店**(有按路地闊度嘅緩和規定)。東京舊區好多平價一棟樓就係呢種形狀。
- 敷地要接道最少 4 米(按用途樓面規模另有必要長度規定)。
- 三樓以上要用做旅館、酒店,**原則上成棟樓都要做耐火建築物**;而且原文寫明,一至三樓(或者二至三樓)由內部樓梯之類相連嘅話,就算你唔打算用三樓,只要入得去,三樓都當有旅館用途。同一份說明亦列咗除外規定:樓高三層、延床面積 200 平方米未滿、而且設有警報設備嘅可以除外(而佢特別註明,呢度講嘅警報設備唔係住宅用火災報知器)。
- 用途變更嘅部分以外,連既存不適格嘅事項都要符合現行法(建築基準法第 87 條第 2 至 4 項),即係所謂既存遡及。

至於好多人記住嗰個「200 平方米」:2019 年 6 月 25 日起,建築基準法將需要用途變更建築確認嘅門檻由 100 平方米提高到 200 平方米,即係 200 平方米以下嘅用途變更唔使辦確認申請。但國土交通省嗰份宣傳資料寫得好清楚 —— **唔使辦手續,同唔使符合法例,係兩件事。** 建築基準法同消防法嘅要求照樣適用。

> 一棟樓做唔做到旅館,好多時喺你出世之前已經決定咗:決定喺當年起樓嗰陣,有冇留低嗰疊文件。

呢度亦順帶解釋咗一件事:點解市面上「平、舊、可改建做民宿」嘅一棟木造,長期都平 —— 一個合理嘅解釋係,改建成本同法規風險本身已經計咗入個價度。

## 第三道閘:消防點樣睇你

消防法唔係睇你攞邊種牌,係睇你**實際點用**。

按總務省消防廳嘅說明,民泊嘅消防法用途判定主要睇兩樣:家主喺唔喺度,同宿泊室嘅樓面面積。家主同住、而且宿泊室樓面面積喺 50 平方米以下,可以當一般住宅處理(仍要裝住宅用火災警報器);家主不在,或者宿泊室超過 50 平方米,就會當作宿泊設施 —— 即消防法上嘅(5)項イ —— 自動火災報知設備、誘導燈等等嘅要求會跟住嚟。

對一個住喺香港嘅業主,呢一段冇得選:**你一定係家主不在型。** 即係話,消防呢邊你由第一日就企咗喺宿泊設施嗰一格。同一個身份仲帶埋另一件事:走民泊新法嘅話,家主不在型按法例要將衛生確保措施、向宿泊者說明防止噪音、鄰居苦情對應、宿泊者名簿製作備存等業務,委託畀住宅宿泊管理業者 —— 呢個唔係一次性費用,係一筆持續開支。

而且向管轄消防署攞「消防法令適合通知書」係前置動作 —— 住宅宿泊事業法嘅施行要領寫明屆出嗰陣要一併提交。要攞呢張紙,消防署會上門檢查;要通過檢查,就要先做工程。呢筆錢同呢段時間,喺物件廣告上面冇一個欄位。

## 第四道閘:區條例 —— 而佢會喺你買咗之後先郁

前面三道閘,買之前查得到。第四道唔係。

豐島區係現成例子,而且同我哋自己經手嘅範圍直接相關。按區方公開嘅條例文本(令和 7 年即 2025 年 12 月 2 日條例第 58 號),**區域同期間嘅限制連同罰則,由 2026 年 12 月 16 日起施行**。條文寫咗三件事:

**一,有一批區域全期間禁止。** 條例第 9 條列明:第一種低層住居專用地域、第一種同第二種中高層住居專用地域、第一種同第二種住居地域、準工業地域,加上指定為第一種、第二種文教地區嘅範圍 —— 呢啲地方全期間不得經營。而且只要建築物敷地有一部分落喺呢啲區域,全幅敷地都當係。日經新聞報道指,加入住居地域同準工業地域之後,禁止新設嘅範圍由約五成擴大到區內約七成。

**二,其餘地方剩返 120 日。** 條例列出嘅唔係「可以做幾多日」,而係**禁止營業嘅期間**:1 月 15 日中午至 3 月 15 日中午、4 月 11 日中午至 7 月 1 日中午、9 月 1 日中午至 12 月 15 日中午。反過來計,一年可以營業嘅就係暑假嗰兩個月、聖誕新年前後一個月,同埋三月中至四月初櫻花期嘅二十幾日,加埋約 120 日。日經同多間行政書士事務所報嘅數字都係 120 日。

**三,已經屆出嘅設施有特例,但唔係豁免。** 條例第 10 條寫明,2026 年 12 月 16 日之前已受理屆出嘅住宅,不適用全期間禁止嗰部分;但同時將適用條文改成「區內全域」—— 即係話,**既有設施唔會被趕出禁止區域,但一樣要跟嗰 120 日。** 區政府喺公眾諮詢回覆入面亦明確講過,今次唔屬於溯及適用,但限制對象包括既有事業者。違反第 9 條嘅,科 {{jpy:5万}}以下過料。

大阪市嗰邊係另一種郁法:官方公告寫明 2026 年 5 月 29 日之後停收特區民泊新規申請,連認定設施加房或者加樓面嘅變更認定申請都一齊停。當日或之前已獲認定嘅設施照常營業 —— 即係話,呢條路對新買家係關咗,對已經企咗入去嘅人就冇事。

兩件事加埋,結論係同一句:**條例唔會等你回本。** 你買樓嗰日嘅規則,同你第五年嘅規則,唔一定係同一套。任何用「一年 180 日」推出嚟嘅回報數字,都應該當作上限而唔係基準。

## 仲有一樣好多人諗唔到:民泊新法要求你棟樓係「住宅」

住宅宿泊事業法所講嘅「住宅」,觀光廳頁面列明兩組要件。設備上要有廚房、浴室、廁所、洗面設備。居住上要符合以下其中一項:現時有人以生活本據使用嘅家屋、**正在招募入住者嘅家屋**、業主或承租人隨時居住使用嘅家屋。

一個香港買家買一棟空置樓純粹做短租,頭尾兩項都對唔上,實際上只剩中間嗰項。而厚生勞動省同國土交通省嘅施行要領寫得好明:所謂正在招募入住者,唔止係屆出嗰日做一次,而係**喺經營住宅宿泊事業期間持續進行**分售或出租嘅入住者招募。

即係話,「成棟樓抽空晒、全部改做民泊」呢個講法,喺民泊新法之下嘅法律基礎其實好窄 —— 企得穩嘅做法通常要同時真係喺度招租。而咁樣一嚟,你嘅收入模型就唔再係一條「180 日短租」,而係一個混合體。呢一層,值得喺睇試算表之前先問清楚。

## 咁一個香港買家實際要點做

我哋唔會同你講民宿唔值得做。做得成嘅個案係有嘅。但次序要啱。

**一,先查用途地域,再講商業計劃。** 呢一步最平、最快,而且直接決定你有幾多條路揀。查到係住居專用地域,旅館業同特區民泊即刻剔走,剩返民泊新法一條 —— 咁你就知道自己實際上係同一個 180 日(或者更少)嘅上限打緊交道。

**二,叫賣方攞建築文件,而唔係攞試算表。** 確認濟證、檢查濟證、圖則。冇檢查濟證唔代表一定唔得,但代表你要預一筆調查費同一段唔確定嘅時間;連確認濟證都冇,就基本上停喺呢度。而喺出價階段,呢樣應該反映喺價錢,唔係反映喺你嘅樂觀。

**三,查條例,並且查埋審議緊嘅修訂。** 區役所嘅民泊頁面通常會列出現行條例同最近嘅修訂;公眾諮詢結果同新舊對照表都係公開文件。豐島區呢次就係喺公眾諮詢階段先加入咗住居地域同準工業地域 —— 睇官方公告先,唔好淨係聽一句口頭轉述。

**四,用長租計得掂先好去諗短租溢價。** 短租收入受條例、季節、客源結構同管理質素影響,波動遠大過長租。我哋自家運營嘅上板橋 share house,收入靠嘅係長期住客,唔係短租旅客。一個盤如果要靠短租先計得掂,佢嘅風險唔係喺回報率入面,係喺一份你未讀過嘅條例入面。

**五,任何牌照結論都要留返俾政府。** 申請能唔能夠獲批,最終視乎保健所、建築主管部門同消防署嘅實際審查結果 —— 呢件事冇人可以事前保證,包括我哋。

## 想知你睇緊嗰棟樓行唔行得通

如果你手上已經有一個一棟盤嘅資料,我哋可以幫你對三樣嘢:用途地域同該地域容唔容許旅館、酒店用途;賣方手上有冇確認濟證同檢查濟證;所在區現行同修訂中嘅民泊條例點寫。對完之後,你未必會鍾意個答案,但你會知道自己實際上係同邊套規則計緊數。

想先讀多啲:[整棟收購做旅館:三種牌照制度,點樣決定資產價值](/guides/whole-building-hotel-license-guide)由估值角度講同一件事;[訪日客創 7 月新高,點解我哋反而更加唔敢用 inbound 做買樓理由](/guides/inbound-guest-mix-minpaku-2026)講需求同供給兩邊嘅變化;[一棟 vs 區分](/guides/whole-building-vs-condo-unit)同[表面回報 vs 淨回報](/guides/gross-vs-net-yield)則係落單之前應該先讀嘅兩篇。

*(資料:住宅宿泊事業法之屆出制、年間提供日數上限 180 日、家主不在型須委託住宅宿泊管理業者,以及「住宅」之設備要件與居住要件三分類,見國土交通省觀光廳民泊制度入口網站;「正在招募入住者之家屋」須於經營期間持續招募之解釋,見厚生勞動省與國土交通省等聯名之住宅宿泊事業法施行要領。簡易宿所客室延床面積 33 平方米(申請人數少於 10 人時為 3.3 平方米乘人數)之基準,見旅館業法施行令第 1 條第 3 項及厚生勞動省相關資料。旅館、酒店用途之用途地域可否、文教地區限制、確認濟證與檢查濟證之流程、路地狀敷地、接道、三層以上耐火及其除外規定、既存遡及等規定,見品川區都市環境部建築課面向業主之官方說明文件(令和 5 年 8 月 8 日作成);該文件表格註明「品川區冇指定嘅用途地域一部省略」,準住居地域容許、田園住居地域與工業專用地域不容許,另見東京都都市整備局「用途地域による建築物の用途制限の概要」。用途變更建築確認門檻由 100 平方米提高至 200 平方米、2019 年 6 月 25 日施行,見國土交通省住宅局建築指導課宣傳資料。民泊之消防法用途判定(家主在否與宿泊室 50 平方米界線)及消防法令適合通知書程序,見總務省消防廳預防課相關資料。特區民泊之最短滯在期間下限 2 晚 3 日之政令依據,見內閣府地方創生推進事務局關聯法令一覽及新潟市特區民泊指引;特區民泊須位於建築基準法第 48 條容許旅館、酒店之用途地域,見大田區官方頁面;大阪市 2026 年 5 月 29 日停收新規申請,見大阪市官方公告。豐島區條例內容(令和 7 年 12 月 2 日條例第 58 號、第 9 條區域與期間、第 10 條既存屆出住宅特例、第 13 條過料規定、區域與期間限制及罰則於 2026 年 12 月 16 日施行)見豐島區公開之條例新舊對照表及公眾諮詢實施結果;約 120 日與禁止新設範圍由約五成擴至約七成之報道,見日本經濟新聞及多間行政書士事務所之解說。法例與條例會修訂,個別物件之可行性須以主管機關之實際審查為準。)*