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title: 基準地價連升五年:公示、基準、路線價、固定資產稅,四把尺各自量緊乜?
category: news
summary: 國土交通省九月中公布 2026 年基準地價,全國全用途平均升 1.5%,連續第五年上升。但一年之內你會見到最少四個「官方地價」,數字各有不同。呢篇拆開四把尺:邊個定、幾時量、量嚟做乜,同埋點解冇一把係量緊你個單位值幾多。
titleEn: Benchmark land prices up for a fifth year: four official yardsticks, and what each one actually measures
summaryEn: Japan's land ministry released the 2026 benchmark land prices in mid-September — the all-use national average rose 1.5%, a fifth straight annual increase. But in any given year you will see at least four "official land prices", each with a different number. Here we take the four yardsticks apart — who sets them, when they measure, what they are for — and why none of them measures what your unit is worth.
tags: 基準地價, 公示地價, 路線價, 固定資產稅, 東京, 樓市數據
publishedAt: 2026-09-25
author: Estate Prime 顧問團隊
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三月見到「公示地價」,七月見到「路線價」,九月又嚟一個「基準地價」。每次都係「日本地價又升」,每次個百分比又唔同。再加上每年業主收到嘅固定資產稅通知書,上面又有一個「評價額」,同以上幾個數全部對唔上。

好多香港買家見到呢度就放棄咗:「咁到底邊個先係真嘅?」

答案係:全部都係真嘅,只不過佢哋係四把唔同嘅尺,量緊唔同嘅嘢、為咗唔同嘅用途而量。日本業界有個講法叫「一物四價」—— 同一塊地,除咗市場成交價,仲有幾個官方價,而呢幾個官方價,正正就係呢篇要拆嘅嘢。趁今年基準地價啱啱公布,將四把尺逐把拆開 —— 同埋講清楚,點解冇一把係量緊你個單位值幾多錢。

## 今年基準地價講咗乜

國土交通省九月中公布咗 2026 年嘅都道府縣地價調查(即係基準地價),時點係 7 月 1 日,全國調查咗 21,466 個地點。

- 全國全用途平均按年升 **1.5%**,住宅地升 1.0%,商業地升 2.9%,三者都係**連續第五年上升**。
- 東京都區部住宅地平均升 **8.7%**,23 區全部係正數;國交省亦寫明,東京圈住宅地同商業地嘅升幅都比去年擴大。
- 全國最高價仍然係銀座二丁目明治屋銀座大廈,每平方米 5,250 萬円;住宅地最高係港區赤坂一丁目,每平方米 750 萬円。

但頭條以外有另一面。名古屋圈全用途升幅由去年 2.1% 收窄到 1.9%;札幌、仙台、廣島、福岡四個地方大城市由 5.3% 收窄到 4.1%。日經嘅分析將地方升幅放緩歸因於**建築費高騰** —— 起樓成本急升,令部分開發計劃要擱置或者重新估算成本。

> 同一份報告入面,東京升得更快,地方大城市就慢咗落嚟。「日本地價升」呢五個字,本身已經係將好多唔同方向嘅數字撈埋一齊。

## 四把尺,一張表睇晒

| | 公示地價 | 基準地價 | 路線價 | 固定資產稅評價額 |
|---|---|---|---|---|
| 邊個定 | 國土交通省土地鑑定委員會 | 各都道府縣知事(國交省彙整公布) | 國稅廳 | 市町村(東京 23 區由東京都) |
| 時點 | 每年 1 月 1 日 | 每年 7 月 1 日 | 每年 1 月 1 日 | 三年重評一次 |
| 幾時公布 | 3 月 | 9 月 | 7 月 1 日 | 基準年度(每三年) |
| 主要用途 | 土地交易嘅價格指標 | 補充公示地價 | 計相續稅、贈與稅 | 計固定資產稅、都市計畫稅、不動產取得稅 |
| 同公示地價嘅關係 | 基準 | 同一類「正常價格」 | 約公示地價 8 成 | 約公示地價 7 成 |

幾點值得留意:

**公示同基準係一對。** 一個量 1 月 1 日,一個量 7 月 1 日,合埋睇等於每半年有一個讀數。基準地價仲有一個作用,就係覆蓋公示地價冇點去嘅地方 —— 公示主要喺都市計畫區域內,基準地價連區域外、甚至林地都有調查。今年東京都嘅基準地價 1,295 個地點入面,就包括 11 個林地。

**路線價同固定資產稅評價額係稅務用嘅尺。** 佢哋刻意定低過公示地價(大約 8 成同 7 成),而且更新慢 —— 固定資產稅評價額原則上三年先評一次,最近一次係 2024 年度,下一次係 2027 年度。七月嗰篇[東京路線價升 9.4%](/guides/tokyo-land-price-2026)已經講過路線價點解讀,呢度唔重複。

## 點解冇一把係量緊你個單位

呢個先係全篇最重要嘅一節。

**第一,公示地價量嘅係「冇樓嘅地」。** 地價公示法第 2 條寫明,標準地上面就算有建築物,都要當佢冇咁評;國交省嘅解說再補充,係以嗰塊地「最有效使用」做前提。原因好簡單 —— 如果連樓一齊計,樓齡、構造、用途嘅分別就會混入地價度。但反過來講,你買嘅係「土地持分 + 一間有樓齡嘅單位」,佢量嘅嘢同你手上嘅資產,本來就唔係同一樣嘢。

**第二,分層單位入面,土地只係一部分。** 假設你睇緊一個 {{jpy:3000万}} 嘅中古分層,呢個價入面有幾多係土地、幾多係建築物、幾多係管理狀況同樓層景觀,每個盤都唔同。地價升 8.7%,唔代表呢 {{jpy:3000万}} 會跟住升 8.7%;樓齡每年加一,建築物嗰部分反而係向下行。

**第三,每把尺都係「點」,唔係「面」。** 公示同基準都係揀咗特定嘅標準地逐點評。你條街同隔兩條街嘅標準地,可以因為臨路闊度、用途地域、離站距離而差好遠。「區部平均 +8.7%」係一堆點嘅平均,唔係你門口嘅數。

**第四,全部都係過去式。** 今年嘅基準地價時點係 7 月 1 日。日本銀行喺 9 月 18 日再加息 0.25 個百分點,將政策利率推到 1.25%,係 1995 年以來最高。呢個變化,今年任何一把地價尺都未量到,要等明年 1 月 1 日嘅公示地價先開始反映。

> 地價係區域嘅體溫計,唔係你個盤嘅估價單。用佢判斷方向啱,用佢計自己賺咗幾多就錯。

## 咁四把尺,對港人買家各有咩用

**公示同基準:睇區域方向同速度。** 最有用嘅讀法唔係睇全國平均,而係搵返你睇緊嗰區附近嘅標準地,睇佢連續幾年嘅走勢。國交省嘅「不動產情報ライブラリ」可以免費逐點查。

**路線價:明白將來稅務估值嘅基礎。** 佢主要係相續稅同贈與稅用嘅估值,對長線持有、有傳承考慮嘅買家有參考價值。至於具體點計、點影響你嘅情況,係日本稅理士嘅範疇,我哋唔喺呢度代答。

**固定資產稅評價額:預視持有成本。** 地價持續上升,2027 年度重評嗰陣評價額有機會跟住向上。不過實際稅額仲受住宅用地特例同各種調整措施影響,唔會一比一跟地價郁。買之前,最實際嘅做法係經仲介向賣方要最近一年嘅固定資產稅課稅資料,睇真實數字。

**成交價:決定買唔買、出幾多價。** 上面四把尺都唔係市價。本月初我哋寫過[叫價同成交價點解會一個升一個跌](/guides/tokyo-asking-vs-contract-price-2026),道理一樣:要知一個盤值幾多,要睇同區同類單位最近真係成交咗幾錢。

## 我哋點樣用呢啲數

我哋唔會同你講「地價連升五年,快啲入市」。連升五年係事實,但佢講嘅係過去,而且係「冇樓嘅地」嘅過去;加息、建築費、個別物件嘅樓齡同管理,都唔會喺呢啲數字入面出現。

Estate Prime 做物件分析嗰陣,會將呢幾把尺分開擺:區域地價睇方向,稅務評價額計持有成本,同區成交價定合理價位,最後先返到最重要嗰條 —— 扣晒成本之後嘅淨現金流企唔企得住。如果你睇緊一個盤,想知佢附近嘅標準地同近期成交係點,歡迎搵我哋一齊對數。

*本文內容僅供參考,不構成投資、稅務或法律建議。制度與數字隨時變動,落實決定前請向相應嘅持牌專業人士查詢。*

*(資料:2026 年都道府縣地價調查 7 月 1 日時點、全國 21,466 地點、全用途 +1.5%、住宅地 +1.0%、商業地 +2.9%、均為連續 5 年上升,東京圈升幅擴大,見國土交通省 2026 年 9 月 15 日報道發表資料及 LIFULL HOME'S PRESS、東京報道新聞等報道;東京都區部住宅地 +8.7%、23 區全部正數、東京都基準地 1,295 地點(含林地 11 地點),見東京都「令和 8 年東京都基準地價格の概要」及 LIFULL HOME'S PRESS;名古屋圈全用途 2.1% → 1.9%、地方四市 5.3% → 4.1%、明治屋銀座大廈每平方米 5,250 萬円、赤坂一丁目每平方米 750 萬円,以及建築費高騰令地方升幅放緩之分析,見日本經濟新聞及東京報道新聞同期報道;公示地價制度、2026 年 26,000 地點,見國土交通省地價公示頁面及「令和 8 年地價公示の概要」;基準地價依國土利用計畫法施行令第 9 條由都道府縣知事判定 7 月 1 日標準價格、對象包括都市計畫區域外,見國土交通省都道府縣地價調查頁面及業界用語解說;標準地按冇建築物之狀態評價,見地價公示法第 2 條第 2 項及國土交通省「地價公示の見方」;路線價以 1 月 1 日為評價時點、約為公示價格等 8 成、7 月 1 日公布,見國稅廳路線價公布頁面及業界解說;固定資產稅土地評價以公示價格等 7 成為目安、三年一次評價替、2024 及 2027 年度為基準年度,見總務省資料及各市官方頁;日本銀行 2026 年 9 月 18 日加息至 1.25%、為 1995 年以來最高,見日本經濟新聞及 NHK 報道。數字會修訂,落決定前請以最新公布為準。)*