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title: 香港人喺日本承造按揭：真實選項逐個數
category: guide
summary: 非日本居民其實都借到錢買日本樓——但唔係間間銀行都做。本文整理香港投資者實際承造按揭嘅主要渠道、大致條件同申請貼士，並解答「應唔應該借」呢個更重要嘅問題。
titleEn: Getting a mortgage in Japan as a Hong Konger: the real options
summaryEn: Non-residents can borrow to buy in Japan — but not every bank offers it. This rounds up the channels HK investors actually use, the rough terms and tips, and answers the bigger question: should you borrow at all?
tags: 按揭, 融資, 銀行, 槓桿
publishedAt: 2026-07-05
author: Estate Prime 顧問團隊
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「我唔係日本人,又唔住喺日本,借唔借到錢?」——借到,但選擇有限,條件同香港好唔同。以下係香港投資者實際用到嘅幾類渠道。

## 渠道一:面向海外投資者嘅日資銀行

部分日資銀行設有海外投資者按揭計劃,香港居民可以申請。一般條件輪廓:

- **成數**:約樓價 50–70%
- **年利率**:約 2–4%(比日本本地人嘅 1% 級數高,但以國際標準仍然低)
- **年期**:最長 20–35 年,受年齡限制
- **入息要求**:有穩定收入證明,部分要求年收入達一定水平

呢類計劃嘅名單同條件成日變,申請前要攞最新資料——我哋會按你情況介紹合適嘅渠道。

## 渠道二:中資銀行日本分行

部分中資銀行嘅東京分行有面向華人客戶嘅按揭產品,對香港客人相對友善,文件可以中文溝通。條件同渠道一相若,審批口味各有不同。

## 渠道三:香港私人銀行融資

高淨值客戶可以用香港嘅私銀做融資(例如以現有投資組合抵押),再全款買入日本物業。好處係審批快、彈性大;代價係利率掛鈎港美息口,失去咗「借平日圓」嘅意義。

## 渠道四:整棟項目融資

如果你買嘅係一棟收益物業(公寓、宿舍、旅館),可以以**項目本身收益**去傾融資,同買住宅單位係兩套邏輯。呢類 deal 我哋會逐單同銀行斟——詳情可以睇[一站式服務](/services)或直接搵我哋傾。

## 更重要嘅問題:應唔應該借?

日圓利率低,借日圓買日圓資產,收日圓租金供款——**幣種完全對沖**,呢個係借日圓嘅最大魅力。但都有另一面:

- **借貸成本升緊**:日本利率環境已經同幾年前唔同,2–4% 嘅投資按揭配 4–5% 回報,槓桿效果冇想像中大
- **現金流要計清楚**:七成按揭下,租金減供款減經費之後可能所剩無幾,一有空置就見紅
- **全款嘅底氣**:唔少香港客人最後揀全款買——冇供款壓力,現金流全落袋,亂市都坐得穩

我哋嘅[按揭計算機](/tools)可以即時模擬唔同成數、利率下嘅月供同現金流,建議申請前先計一次。

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*本文內容僅供參考,不構成投資或信貸建議。各銀行產品條件以其最新公佈為準。*