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title: 日本地震風險深度專題:持有者同準買家,可以準備嘅嘢其實好多
category: guide
summary: 地震係喺日本持有資產無法迴避嘅一課。本專題由耐震基準歷史、建築構造、地段選擇、到地震保險制度,逐層拆解「預測唔到,但可以準備」嘅具體做法——寫俾已持有日本物業、同認真考慮緊嘅你。
titleEn: "Japan earthquake risk, in depth: for owners and buyers, there is more you can prepare than you think"
summaryEn: "Earthquake risk is an unavoidable subject for anyone holding assets in Japan. This deep-dive walks through the history of seismic codes, building structures, location choice and the earthquake insurance system — the concrete ways to prepare for what cannot be predicted. Written for those who own Japanese property, and those seriously considering it."
tags: 地震, 耐震基準, 地震保險, 風險管理, 選區
publishedAt: 2026-07-30
author: Estate Prime 顧問團隊
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## 寫在前面

七月二十八日,熊本發生最大震度七嘅強烈地震,有市民不幸罹難。謹向罹難者致以深切哀悼,願傷者早日康復、災區早日重建。

呢篇文章,係喺呢個沉重嘅背景下寫嘅。地震發生之後,好多客戶問我哋:「日本樓仲買唔買得過?」「我已經買咗,應該做啲乜?」呢啲係真誠嘅問題,值得認真、冷靜噉回答——唔誇大,亦唔淡化。呢份專題就係我哋嘅答案:唔係用嚟推銷任何嘢,係想你喺清楚理解之下,做自己嘅決定。

## 一個坦白嘅前提:預測唔到,但可以準備

首先要誠實講:**冇人可以預測地震幾時發生**。日本政府嘅長期評估話你知嘅係概率,唔係日期——例如首都直下型 M7 級地震,官方評估係「未來 30 年內約 70% 概率」;南海海槽巨大地震,歷史上約 100–150 年一個週期。呢啲數字聽落好嚇人,但佢哋嘅正確用法唔係令你恐慌,而係話你知:**喺日本持有資產,防災唔係「會唔會」嘅問題,係「幾時同點準備」嘅問題。**

日本亦正正因為與地震共存咗成個世紀,先發展出全世界數一數二嚴格嘅耐震工程、法規同保險制度。風險係真嘅,應對嘅工具同樣係真嘅。以下逐樣拆。

## 過去三十年,實際損毀咗幾多?

講風險最容易犯嘅錯,係只講「有幾大鑊」而唔講「有幾大比例」。所以我哋直接睇實數。

以下係 1995 年至今,日本各主要地區重大地震嘅**建物全壞比例**——以全國住宅存量為基準:

| 年份 | 地震 | 主要受災地區 | 全壞佔全國住宅存量 |
| --- | --- | --- | --- |
| 1995 | 阪神・淡路大震災(M7.3) | 兵庫・神戶(關西) | 約 0.16% |
| 2011 | 東日本大震災(M9.0) | 東北・沿岸 | 約 0.20% |
| 2016 | 熊本地震(M7.3) | 熊本(九州) | 約 0.013% |
| 2024 | 能登半島地震(M7.6) | 石川(北陸) | 約 0.010% |
| **三十年合計** | | | **約 0.4%** |

換句話講:過去三十年,日本經歷咗包括 M9.0 喺內嘅多場巨大地震,**全國超過 99% 嘅住宅從來冇因地震而全壞。**

> 說明:分母為全國總住宅數約 6,502 萬戶(2023 年住宅・土地統計調查),分子為各次地震官方公布之全壞棟數。兩者統計單位略有差異(戶／棟),故以上為規模感參考,並非精確統計。

### 但要誠實補一句:損毀係高度集中嘅

全國比例低,唔代表每個地方風險一樣。地震嘅破壞集中喺震央周邊——同一場熊本地震,全國比例係 0.013%,但喺震央嘅益城町,情況完全兩回事。

所以呢個 0.4% 想講嘅唔係「地震唔使驚」,而係:**風險唔係平均攤喺全日本,而係高度取決於位置同建築本身。** 真正嘅問題從來唔係「日本會唔會地震」,而係「**你嗰間,喺咩地盤、係咩年代、咩構造**」。

而呢三樣,你揀得到。

### 最值得記住嘅一組數字:年代真係有分別

熊本地震之後,國土交通省同建築研究所對震度七嘅**益城町中心部**做咗全面調查。呢個係全日本最極端嘅測試場——同一個鎮,一個月內捱咗兩次震度七。

結果:

- **舊耐震(1981 年 5 月前)嘅木造住宅,倒塌率約 28%**
- **2000 年基準之後嘅木造住宅,約六成完全無損**

(註:不同報告因損害定義不同(「倒塌」vs「倒塌+大破」),百分比有出入,但三代之間嘅落差,所有調查都一致。)

呢組數字想講嘅係:**即使喺全日本最嚴苛嘅震度七雙重打擊之下,合乎現代基準嘅建築物,大部分企得住。**

你揀唔到幾時地震,但你揀得到建築年代——而數據證明,呢個選擇真係有用。

### 同一個東京,風險都唔平均:西高東低

再落一層。就算同樣喺東京 23 區,唔同位置嘅地盤條件差好遠,而呢個係公開資料查得到嘅。

**西側(武藏野台地)**——練馬、杉並、豐島、目黑、文京等區嘅台地部分,標高約 30–40 米,地質為關東壤土層,地盤穩固。歷史上喺 1923 年關東大震災,呢啲台地區域嘅受災程度亦相對較輕。以豐島區為例,區內幾乎全域屬台地,標高約 8–36 米,喺東京都嘅「地震地域危險度測定調查」中大致評為 2–3 級(數字愈細愈安全),屬地震風險較低嘅區域。

**東側(沖積低地)**——足立、葛飾、江東、墨田、荒川等區,主要係江戶時代以後填海同圍墾形成,**搖晃放大率約為台地嘅 1.5 至 2 倍**,液狀化風險亦較高。

呢個唔係推測,而係 2011 年驗證過嘅:東日本大震災當日,東京 23 區錄得震度 5 強,建物倒塌極少,但**液狀化明顯集中喺東京灣岸嘅填海地帶**——而且研究指出,發生液狀化嘅範圍,大致同**明治以後嘅填海地**吻合。

### 所以,實際上你可以點揀?

呢一段先係全篇最實用嘅部分:**風險唔係命運,係選擇。**

- **想避海嘯風險?** 東京西側嘅台地區域(例如豐島、練馬、杉並一帶)遠離海岸、標高高,海嘯浸水想定基本上唔適用。海嘯風險主要集中喺沿岸低窪地帶,唔係成個東京都要擔心嘅事。
- **想避液狀化?** 避開明治以後嘅填海地同舊河道——查一次防災地圖就知,免費。
- **想要建物本身最穩陣?** **SRC／RC 構造 + 新耐震(1981 年 6 月後)**,剛性高、耐火,喺歷次地震嘅表現都明顯優於舊木造。如果係木造,揀 2000 年基準之後。
- **最後一步:查具體地址。** 區域係粗略指標;真正決定搖晃程度嘅係你嗰塊地。用防災科學技術研究所嘅 J-SHIS,或者自治體防災地圖,輸入地址就查到。

一句講晒:**「東京西側台地 + SRC + 新耐震」呢個組合,已經避開咗大部分可控風險。** 你唔需要因為地震而放棄日本物業,你需要嘅係揀啱嗰三樣。

## 第一層:建築物——三代耐震基準,係你最重要嘅一條線

日本建築基準法嘅耐震要求,歷史上有兩個關鍵分水嶺,將建築物分成三代:

| 年代 | 基準 | 重點 |
| --- | --- | --- |
| 1981 年 5 月前 | 舊耐震 | 以「震度五程度不倒」設計,對更強地震冇明確要求 |
| 1981 年 6 月起 | 新耐震 | 要求「震度六強至七程度,不至倒塌」——保命為設計目標 |
| 2000 年起(木造) | 2000 年基準 | 針對木造再加強:地盤調查、接合金物、耐力牆平衡配置 |

上一節嘅益城町數據,正正就係呢三代基準嘅實測成績表:**倒塌集中喺舊耐震建築;新耐震以後,尤其 2000 年基準嘅木造,受損比例大幅降低。** 所以呢條時間線,唔係法規上嘅技術細節,而係你睇盤時最實際嘅一把尺。

對你嘅實際意義:

- **買樓時,「1981 年 6 月」呢個日期比裝修靚唔靚重要一百倍。** 睇盤第一眼要睇「建築確認日」(唔係竣工日——1981 年尾竣工嘅樓,建築確認可能仲係舊耐震)。
- **舊耐震唔係一律唔掂,但要有耐震診斷。** 部分舊耐震建築做過耐震補強;冇做過嘅,價錢再平都要將補強成本同融資難度計入去。
- **構造都有分別。** RC/SRC 剛性高、耐火;木造勝在輕(地震力同重量成正比),2000 年基準後嘅木造表現亦好。真正嘅高危組合係「舊耐震 × 冇補強 × 老化」。

## 第二層:地段——ハザードマップ,免費但極少人認真睇

同一場地震,唔同地段嘅搖晃程度、液狀化風險可以差好遠。日本每個市區町村都免費公開「防災地圖(ハザードマップ)」,涵蓋:

- **搖晃容易度**(地盤軟硬:沖積低地 vs 台地)
- **液狀化風險**(填海地、舊河道特別要睇)
- **津波・洪水浸水想定**
- **土砂災害警戒區域**

呢啲資料喺國交省「ハザードマップポータルサイト」一個網站就查晒。買樓前花三十分鐘查一查,係成個盡職調查入面**成本最低、資訊價值最高**嘅一步。我哋嘅物件報告亦會將呢啲逐項列明。

## 第三層:地震保險——制度點運作,同佢嘅界限

日本嘅地震保險係一個由**政府同民間保險公司共同營運**嘅制度,有幾個特點要知:

1. **唔可以單獨買**——必須附加喺火災保險上面(火災保險本身唔保地震引致嘅火災同損毀)。
2. **保額係火災保險嘅 30–50%**,而且有上限:建物 5,000 萬円、家財 1,000 萬円。
3. **邊間保險公司買都一樣**——保費同保障內容由法律劃一,冇得格價。
4. **佢嘅目的係「生活重建」,唔係「完全復原」。** 呢個係好多人誤解嘅位:地震保險唔會賠到你起返間一模一樣嘅樓,佢係俾你喺災後企得返身嘅制度。

另外要留意:地震保險費率會按風險評估調整,而今年嘅費率改定,南海海槽想定區域(太平洋沿岸一帶)升幅較明顯。**保費本身,其實就係一張「官方風險地圖」**——邊度費率高,即係官方評估邊度風險高,呢個訊號揀區時都用得著。

> 誠實講一句:地震保險係「災後有得重建」嘅保障,唔係「資產唔會跌價」嘅保障。買唔買、買幾多,要連你嘅槓桿水平、現金儲備一齊計。

## 萬一真係損毀,實際點處理?

呢一節寫得簡單啲,因為好多人嘅不安,其實只係嚟自「唔知之後點」。知道咗流程,件事就冇咁得人驚。

**第一步:攞罹災證明書。**
向當地市區町村申請,佢會判定你嘅建物屬全壞、半壞定一部損壞。呢張紙係之後所有制度嘅通行證——保險、拆卸、支援全部靠佢。你人喺香港唔緊要,呢一步由當地管理公司或代理人代辦。

**第二步:保險賠付。**
按四個等級定額支付:全損 100%、大半損 60%、小半損 30%、一部損 5%(以地震保額計)。記住地震保額本身係火災保額嘅 30–50%,所以到手金額有兩重折扣——佢係幫你重新開始,唔係幫你起返一模一樣嗰間。

**第三步:貸款點算?**
建物冇咗,貸款唔會自動消失。但日本有「自然災害債務整理指引」,災害救助法適用嘅災害之下,還唔到款嘅個人可申請減免,而且**唔會留下信用不良紀錄**。海外投資者嘅適用性要視乎個案,如果你有做貸款,值得而家就同銀行問清楚。

**第四步:清拆費用。**
獲指定嘅災害通常會有「公費解體」——由自治體負責拆,業主負擔極低,對象一般係半壞以上。缺點係輪候時間長;想快啲可以自費拆再申請償還。

**然後,睇你持有嘅類型:**

- **一戶建／一棟樓**:建物冇咗,但**土地所有權仲然係你嘅**。清拆之後你手上係一塊淨地,可以重建、可以賣。價值受影響,但唔會歸零,而且決定權喺你手。
- **分層單位(區分所有)**:任何處置都要管理組合集體決議,你自己一個做唔到主。不過好消息係:**2026 年 4 月 1 日起施行嘅新法,已將重建決議門檻由五分之四降到三分之二**,決議期限亦由一年延長至三年——正正係為咗解決以往「湊唔夠票、拖到爛尾」嘅問題。

**最後,收入方面**:建物全壞、無法使用,租約會終止,租金收入會停,敷金亦要退返租客。所以「災後幾個月冇租收都頂得順」呢條數,值得喺買入前就試算一次。

### 講到尾,準備其實得三樣

1. **揀啱**——地盤、年代、構造(即係前面講嗰三樣)。
2. **買啱保險**——確認火災保險有附加地震保險,唔好以為自動包。
3. **留返水位**——唔好借到盡;有現金緩衝,任何情況都好過。

做齊呢三樣,你已經處理咗大部分可以處理嘅嘢。剩低嘅,係冇人能夠控制嘅部分——而呢個,喺任何地方持有資產都一樣。

## 已持有日本物業:而家可以做嘅五件事

1. **翻出建築確認日同構造**——確認自己間樓喺三代基準嘅邊一代;舊耐震就問管理公司/管理組合有冇耐震診斷紀錄。
2. **核對火災保險有冇附加地震保險**——唔少業主買咗火災保險就以為地震有保,其實要另外附加。
3. **查一次ハザードマップ**——知道自己嘅地段喺搖晃/液狀化/浸水圖上係咩位置。
4. **同管理公司確認災害對應流程**——地震後邊個負責巡檢建物、幾快可以向你報告、租客安否確認點做。
5. **一棟業主:睇長期修繕計畫有冇涵蓋耐震相關項目**——外牆、給排水呢啲平時項目之外,結構補強有冇預算。

## 準買家:盡職調查加呢五條

1. 建築確認日係 1981 年 6 月前定後?(木造再問:2000 年前定後?)
2. 舊耐震物件:有冇耐震診斷/補強履歷?冇嘅話,補強費同融資條件點計入條數?
3. ハザードマップ:搖晃容易度、液狀化、浸水想定,三張圖都查過未?
4. 地震保險保費(該區費率)有冇計入持有成本?
5. 賣方/仲介提供嘅重要事項說明,有冇披露災害相關事項?

## 寫在最後

熊本嘅災情提醒我哋,喺自然面前要謙卑。作為喺日本做不動產嘅團隊,我哋唔會用恐懼賣嘢——唔會同你講「地震好得人驚所以要買新樓」,亦唔會同你講「概率好低唔使理」。我哋想做嘅,係將呢啲風險攤開喺枱面,等你用清醒嘅頭腦,連同回報、成本、匯率一齊,做一個你自己負責任嘅決定。

風險唔會因為唔講而消失;但準備,真係可以令結果好好多。

願熊本早日重建。如果你想逐項對返自己嘅物業或者心水盤,歡迎搵我哋傾。

*(資料:建築基準法耐震基準沿革;財務省/日本損害保險協會地震保險制度;國土交通省ハザードマップポータル;政府地震調查研究推進本部長期評估。制度與費率會隨時間修訂,以官方最新公布為準。)*