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title: 訪日客創 7 月新高,點解我哋反而更加唔敢用 inbound 做買樓理由
category: news
summary: 8 月 19 日 JNTO 公布 7 月訪日客 344 萬人,創同月新高。但總數幾乎零增長、客源結構大洗牌,而東京同大阪嘅民泊條例同時一路收緊。呢兩件事夾埋,改變咗「買嚟做民泊」呢條數點計。
titleEn: A record July for inbound arrivals — and why we are less willing to underwrite a purchase on it
summaryEn: On 19 August, JNTO reported 3.44 million visitors for July, a record for the month. But the total barely grew, the source-market mix has been reshuffled, and Tokyo and Osaka have been tightening their short-stay lodging rules at the same time. Together they change how the "buy it and run it as a minpaku" case adds up.
tags: 訪日客, 民泊, 條例, 東京, 大阪
publishedAt: 2026-08-21
author: Estate Prime 顧問團隊
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8 月 19 日,日本政府觀光局(JNTO)公布 7 月嘅訪日客數字:344 萬 2,100 人,係 7 月歷來最高。標題一出,做住宿生意嘅群組即刻熱鬧返晒。

我哋收到嘅查詢入面,一直有一類係咁開場嘅:「訪日客咁勁,買個盤做民泊係咪穩陣啲?」

老實講,睇完呢期數字同近幾個月嘅條例動向,我哋嘅答案比半年前更加保守。唔係因為訪日客唔掂 —— 而係支撐「買嚟做民泊」呢條數嘅兩條腿,今年兩條都郁咗:需求嗰邊唔係大家想像嗰種增長,供給嗰邊就一路喺收緊。

## 「創新高」係同月比較,唔係趨勢向上

先講清楚個數點讀。

344 萬 2,100 人,係同上年 7 月比,升 0.1%。拆到最實在嘅講法係:**同上年 7 月打成平手**。「7 月歷來最高」呢句冇錯,但佢比較嘅係歷年嘅 7 月,唔係話而家仲喺爬緊坡。

再拉闊少少睇今年頭七個月:累計 2,452 萬 7,200 人,比上年同期**跌咗 1.7%**。

呢個落差好值得記住 —— 頭條係「新高」,年初到而家嘅累計係「微跌」。兩句都真,但如果你係用「訪日客年年勁升」呢個印象去計一個十年期嘅投資,你用緊嘅係一個已經唔成立嘅前提。日本入境旅遊喺過去兩年經歷咗爆發式修復,而修復完之後,好自然就會行入一個**高位橫行**嘅階段。

## 真正變咗嘅,係邊個嚟

總數持平,唔代表入面冇嘢發生。7 月拆開國別睇,變化其實好大:

| 市場 | 7 月人數 | 按年 |
| --- | --- | --- |
| 韓國 | 89 萬 4,700 | +31.9% |
| 台灣 | 76 萬 3,800 | +26.4% |
| 中國 | 42 萬 8,200 | −56.1% |

台灣單月首次突破 70 萬,係歷來最高;連韓國、印尼、墨西哥在內,有 17 個市場創咗 7 月新高。同一個月,中國市場少咗超過一半。

我哋唔會喺呢度分析點解 —— 成因唔止一個,大部分同樓市無關,亦唔係你我控制得到。但對一個要落實金錢決定嘅人嚟講,可以喺呢件事度攞走一個好硬淨嘅結論:

**一個客源市場,可以喺一年之內少一半。**

如果你間屋嘅收入模型建立喺「某個國家嘅客會嚟」,呢件事就係你嘅主要風險,而唔係利率、唔係匯率。而且唔同客源嘅住宿行為唔一樣:住幾多晚、揀市中心定近機場、幾多人一間房、肯畀幾多錢 —— 換咗客源,你原本個間隔、個位置、個定價未必仲啱。

呢個就係「客源集中」嘅代價。分散唔係口號,係你買嗰刻已經揀緊嘅嘢。

## 需求熱鬧嘅同時,供給端一路喺收緊

更加影響實際計數嘅,係另一邊。過去大半年,幾個主要城市嘅住宿法規係**單向收緊**嘅。

**大阪市 —— 特區民泊唔再收新申請。** 大阪市官方頁寫得好清楚:新規認定申請,連同已認定設施嘅居室追加等變更申請,**已經喺 2026 年 5 月 29 日截止**。市府 2025 年 9 月定方針,同年 11 月經國家戰略特別區域嘅程序、由內閣總理大臣認定落實,理由係垃圾同噪音投訴急升。已經攞咗認定嘅設施可以照做,但呢道門對新入場嘅人係關咗。

特區民泊本身係「全年 365 日可以做」嘅制度 —— 即係話,大阪最有價值嗰種住宿資格,由今年 5 月底開始**唔可以再新增**。

**澀谷區 —— 7 月 1 日起大幅收窄。** 改正條例喺 2026 年 7 月 1 日全面施行,限制區域由原本嘅住居專用地域,擴大到第一種、第二種住居地域同準住居地域,即係區內大部分住宅地。同時,以前「管理業者事務所喺半徑 100 米內就可以做家主不在型」嘅特例已經廢止 —— 而家要喺限制區域做足 180 日,原則上要業主本人住喺同一棟樓、同一敷地或者緊貼隔籬。另外,對鄰居嘅事前周知由申報前 7 日推前到 **60 日前**。

**豐島區 —— 2026 年 12 月 16 日起,連現有設施都要跟。** 區議會 2025 年 12 月 2 日全票通過改正條例,由 2026 年 12 月 16 日起實施區域同期間限制:全年可營運日數由 180 日壓到 **120 日**,而且集中喺春假、暑假、寒假期間;區內約七成地域唔可以再新開。最重要嗰點係 —— 呢個 120 日限制,**對已經喺度做緊嘅設施一樣適用**。

停一停諗吓最後嗰句嘅意思:你 2024 年買個盤,查清楚條例、合法申報、做足 180 日,冇做錯任何嘢 —— 到 2026 年 12 月,你嘅營運上限一樣會被削三分一。

> 條例唔係一次過寫好就唔郁嘅背景設定,佢係一個會跟住民意行嘅變數。你買樓嗰日查到嘅規則,係嗰日嘅規則,唔係你揸住十年嘅規則。

## 咁一個香港買家實際要做啲乜

我哋唔係話唔好掂住宿生意 —— 做得好嘅一樣有得做。但計數嘅方法要改。

**一,估值只可以用而家真正收到嘅現金流。** 賣方叫價入面如果隱含咗「將來改做民泊就有幾多幾多」,呢部分你唔應該畀錢。將 upside 當免費 option 收貨可以,當價值買落去就唔得 —— 因為呢個 option 嘅行使條件由區議會控制,唔係由你控制。

**二,查地址,唔好淨係查區。** 同一個區入面,用途地域唔同可以差好遠 —— 澀谷今次新加入限制嘅第一種、第二種住居地域同準住居地域,正正就係好多人以為「唔係住居專用地域即係得」嘅盲點。落 offer 之前,攞住實際地址去區役所或者官方頁核一次現行條例,再問埋有冇改正中嘅條例案。

**三,聽到「呢個盤做緊民泊」,要問多三句。** 係邊種制度(旅館業法／住宅宿泊事業法／特區民泊)?資格係邊個名下?業主換咗之後點處理?第三句最多人漏。舉個例,大阪市官方頁明講,認定事業者本身有變更嗰陣,唔可以經網上系統辦,要直接聯絡窗口 —— 讓渡、買賣、法人合併都屬呢一類。即係話呢類認定唔係「跟住層樓過戶」嘅嘢。喺新規申請已經截止嘅大阪,呢一句尤其要問到實。

**四,如果你要嘅係穩定,就唔好將收入綁喺訪日客身上。** 呢個唔係道德判斷,係組合問題:住宿收入同本地租務收入,受唔同嘅嘢影響。前者跟航班、匯率同各地條例;後者跟就業、人口同交通。

我哋自己揀盤嘅取向就係後者。手上嘅物件全部喺豐島、板橋、練馬 —— 上班族同學生嘅住宅腹地,租客係喺東京返工返學嘅人。呢個唔係因為我哋眼光獨到,而係一開始就揀咗一種**唔使睇外國人幾時肯嚟**嘅現金流形狀。回報冇住宿生意做得好嗰陣咁靚,但佢靠嘅係東京本地嘅就業同人口,唔係外來客流。

順帶一提,豐島區 12 月嗰個 120 日限制,對以長租營運嘅盤冇直接影響 —— 但如果邊個係諗住將來轉型做民泊,先出到嗰個價,呢個限制就要老實計入去。呢種話,我哋寧願喺你買之前講。

## 想睇清楚一個盤真正嘅收入基礎

如果你手上有個盤,想知佢嘅收入到底靠緊乜、條例風險喺邊,我哋可以同你逐項拆:用途地域同現行條例、現有租約嘅結構,以及如果 inbound 需求再郁,你會受幾大影響。答案唔啱聽嗰啲,我哋一樣會講。

想先讀多啲:[整棟收購做旅館:三種牌照制度,點樣決定資產價值](/guides/whole-building-hotel-license-guide)拆解咗三種住宿制度嘅營運天花板;[如何挑選適合做民宿的物件?](/guides/how-to-choose-minpaku-property)就係選盤嘅基本框架。

*(資料:2026 年 7 月訪日外客數 344 萬 2,100 人、按年 +0.1%、7 月歷來最高,及 1 至 7 月累計 2,452 萬 7,200 人、按年 −1.7%,見日本政府觀光局 2026 年 8 月 19 日報道發表及同日日本經濟新聞、Travel Voice 等報道;7 月國別數字韓國 89 萬 4,700 人、台灣 76 萬 3,800 人、中國 42 萬 8,200 人及 17 個市場創 7 月新高,見同上報道;大阪市特區民泊新規認定申請及居室追加等變更申請於 2026 年 5 月 29 日受理終了、既認定設施可繼續營業,見大阪市官方網頁及 Travel Voice 報道;澀谷區住宅宿泊事業條例改正 2026 年 7 月 1 日全面施行之限制區域擴大、家主不在型特例廢止及事前周知期間,見多間行政書士事務所之改正解說,實際適用以澀谷區公布條文為準;豐島區自 2026 年 12 月 16 日起實施區域及期間限制,見豐島區官方網頁;改正條例 2025 年 12 月 2 日通過、年上限 120 日並適用於既有設施,見日本經濟新聞報道及行政書士事務所解說。條例會再變,落決定前請以各自治體最新公布為準。)*