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title: 表面回報 6%，落袋得幾多？拆解日本樓嘅「淨回報」
category: guide
summary: 廣告寫「回報 6%」，唔代表你真係袋到 6%。本文逐項拆解管理費、修繕積立金、固定資產稅、管理費同空置損耗，用一個 3,000 萬円中古盤由頭計到落袋，教你分清「表面回報」同「淨回報」。
titleEn: "6% gross" — how much actually lands? Unpacking net yield in Japan
summaryEn: A "6% return" in an ad is not 6% in your pocket. This unpacks management fees, repair reserve, fixed-asset tax and vacancy loss — running a Y30M second-hand unit to the bottom line — so you can tell gross from net.
tags: 入門, 回報率, 表面回報, 淨回報, 現金流
publishedAt: 2026-07-23
author: Estate Prime 顧問團隊
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> 本文匯率以 ¥100 ≈ HK$4.8 計算，所有數字為市場約數，僅供參考。你可以用我哋嘅[投資工具](/tools)代入實際盤價自行試算。

## 「回報 6%」呢個數，其實講緊乜？

打開任何一個日本收租盤嘅廣告，都會見到一個好搶眼嘅百分比：「**表面利回り 6.5%**」、「**高利回！8%**」。呢個數計法好簡單：

> **表面回報率 = 全年租金收入 ÷ 樓價**

問題係——呢條式**由頭到尾冇扣過一蚊支出**。佢假設你間屋全年 365 日滿租、唔使交稅、唔使管理、冇任何維修。呢個世界當然唔存在。

真正入到你袋嘅，係另一個數字——**淨回報率（実質利回り）**：

> **淨回報率 = （全年租金收入 −全年支出）÷ 樓價**

表面同淨之間嗰道差，就係你成敗嘅關鍵。以下逐項拆俾你睇。

## 五項會蠶食你回報嘅支出

**1. 管理費 + 修繕積立金**
如果你買嘅係一棟大廈入面嘅一個單位（區分所有），每個月都要交兩筆錢俾管理組合：管理費（打理公共部分、清潔保安）同修繕積立金（儲起嚟做將來大維修，例如外牆、天台防水）。一個 20–25 平方米嘅中古單位，兩項加埋通常 12,000–18,000 円／月。呢筆錢**你唔住都要交**。

**2. 固定資產稅 + 都市計畫稅（固都稅）**
每年一次，按政府評定嘅「課稅評價額」計（呢個額通常遠低於市價）。一個 3,000 萬円級數嘅中古單位，一年大約 5–8 萬円。

**3. 賃貸管理費（管理公司抽佣）**
你人喺香港，梗係要搵當地管理公司代收租、應付租客、安排維修。行價一般係月租嘅 **3%–5%**。

**4. 空置損耗（空室損）**
冇租客嗰段時間，一蚊租都收唔到。就算好地段，租客搬走、重新招租，中間都會有真空期。保守估計，一年當佢有 **約 8% 時間空置**（即係大約一個月）比較貼地。

**5. 雜項：保險同重出租成本**
火災地震保險（每年攤分約 1–2 萬円）、租客退租後嘅原狀回復、重新招租嘅廣告費（AD 費，換租客時可能要俾一個月租金俾中介）。呢啲唔係年年有，但一定要預。

## 一條數計到落袋：3,000 萬円中古 1K 實例

假設你睇中一個東京 23 區、樓價 **3,000 萬円**、廣告寫住 **表面回報 6%** 嘅中古 1K 單位。滿租月租即係 15 萬円，全年 180 萬円。我哋逐項扣落去：

| 項目 | 金額（円／年） |
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| 全年租金收入（滿租） | ＋1,800,000 |
| 空置損耗（約 8%） | −144,000 |
| 管理費 + 修繕積立金（15,000／月） | −180,000 |
| 固定資產稅・都市計畫稅 | −60,000 |
| 賃貸管理費（月租 5%） | −90,000 |
| 火災保險等雜費 | −20,000 |
| **淨營運收入（NOI）** | **＝ 1,306,000** |

淨回報率 ＝ 1,306,000 ÷ 30,000,000 ＝ **約 4.35%**

**表面 6%，實際淨回報大約 4.3%。**中間蒸發咗成 1.7 個百分點——呢個落差就係新手最容易睇漏眼嘅地方。

## 仲有一層：你嘅「入場成本」

上面條數係用樓價 3,000 萬做分母。但你買樓嗰刻，除咗樓價，仲要俾一筆一次性嘅**取得費用**：仲介手續費、登記費（登録免許税）、不動產取得稅、司法書士費等等，全部加埋通常係樓價嘅 **7%–8% 左右**。

即係話你實際掉咗落去嘅係約 3,240 萬円。若果用呢個「真實投入」做分母，淨回報會再跌到 **約 4.0%**。呢個先係真正反映「你放咗幾多錢、每年收返幾多」嘅數字。

> 另外提提你：租金淨利潤仲要報日本所得稅（非居民就源徵收），賣出時亦有讓渡所得稅。呢兩項因人而異，落實前最好問吓熟日本稅務嘅會計師。

## 你可以帶走嘅一句說話

以後再見到任何一個盤寫住「回報 8%」，你嘅第一個反應應該係——

> **「呢個係表面，定係淨？」**

如果係表面 8%，扣完上面五項，落袋隨時得 5% 出頭；如果對方連淨回報都答唔清、或者間屋喺一個高空置嘅偏遠地區，個「8%」就更加要打個問號。**高表面回報，好多時正正係為咗掩飾佢背後嘅風險**（樓齡舊、地點差、難出租）——呢部分我哋喺另一篇[買日本樓三大風險](/guides/three-risks-japan-property)有詳細講。

想快速試算某個盤嘅淨回報？可以用我哋嘅[投資工具](/tools)代入樓價同月租，即刻計到大約落袋幾多；或者 WhatsApp 我哋，攞一份已經幫你扣清支出、列明淨回報嘅物件清單。

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*本文內容僅供參考，不構成投資建議。所有數字為市場約數，實際支出因物件而異；文中回報例子已取保守值，過往表現不代表未來結果。落實投資前請向持牌專業人士查詢。*