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title: 成交唔係終點:買咗日本樓之後嘅第一年,會自動搵上門嗰幾件事
category: guide
summary: 過完數、攞完鎖匙,好多買家以為件事完咗。但日本樓真正嘅工作由成交後第二日開始——國內連絡先、納稅管理人、大半年後先殺到嘅不動產取得稅、每年 1 月 1 日定生死嘅固定資產稅、租金入袋前被扣起嘅 20.42%。呢篇文行一次第一年嘅時間表,同埋港人最常誤解嘅幾個位。
titleEn: Completion is not the finish line: what comes looking for you in your first year of owning Japanese property
summaryEn: Funds transferred, keys handed over — most buyers assume the job is done. In Japan the real work starts the day after completion: the domestic contact now required on title, the tax agent, the acquisition tax that lands months later, the fixed asset tax decided every 1 January, and the 20.42% withheld before rent reaches you. Here is the first-year timeline, and the points Hong Kong buyers most often get wrong.
tags: 不動產取得稅, 固定資產稅, 確定申告, 非居住者, 買樓攻略, 東京
publishedAt: 2026-08-15
author: Estate Prime 顧問團隊
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買樓呢件事,香港人熟嘅係前半段:睇盤、計數、還價、簽約、過數。到咗成交嗰日,司法書士確認款項到帳、登記申請遞上去,經紀同你握手——好多買家心入面,呢單嘢就當完咗。

但日本樓真正嘅工作,係由成交後第二日開始計。

唔係話一定會出事。係話由嗰日起,有幾件事會**自動**搵上你:唔使你申請,唔會等你準備好,而且全部係日文,寄去一個未必有人收信嘅地址。呢篇文行一次第一年嘅時間表——邊幾封信會嚟、幾時嚟、你要點應對。

## 成交之後即刻要做:確保啲信搵得到你

**2024 年 4 月 1 日起,日本《不動產登記法》改正施行**:所有權登記名義人如果喺日本國內冇住所,**「國內連絡先」成為登記事項之一**——申請登記嗰陣要一併提供國內連絡先嘅姓名同所在地。佢可以係自然人,亦可以係法人;原則上要附埋佢嘅承諾書。真係指定唔到,亦容許登記成「國內連絡先:無」,不過要附一份「上申書」說明。

呢一步多數由司法書士喺成交流程一併處理,但你值得主動問一句:「我嘅國內連絡先登記咗邊個?」登記簿上寫低嘅嗰個人,就係日本官方按登記資料搵你嗰陣嘅第一個落點。

第二件事係**納稅管理人**,要分兩層:

- **地方稅**(固定資產稅、不動產取得稅等)——向物件所在嘅市町村或都道府縣申報,由佢代收稅單、代繳稅款。
- **國稅**(租金收入嘅所得稅)——向所轄稅務署提交選任屆出書,之後稅務署發出嘅文件會寄去納稅管理人嗰度。

香港買家最常見嘅失誤唔係唔肯交稅,係**張單根本冇人收到**——日本稅單唔會電郵通知你,寄咗去冇人住嘅地址,結果就係逾期同延滯金。另外,登記完成後你會收到**登記識別情報通知**,角色相當於香港嘅樓契,冇補發呢回事,收到即刻掃描存檔、正本鎖好。

## 第一封會嚇一跳嘅信:不動產取得稅

呢個稅由**都道府縣**徵收,**每一次取得課一次**:買第二個盤就再課一次,土地同建物分開取得,通知書亦可能分開寄嚟。佢嘅特色係**唔會即刻嚟**——由取得後數個月到接近一年都有。各縣講法差好遠:埼玉縣嘅官方問答寫明,買賣個案大約係所有權移轉登記後七至九個月,而有啲縣寫得短好多,所以唔好當呢個數係全國通則。新築要等家屋調查釐定評價額,更加可能拖到翌年。所以好多買家成交後大半年已經放鬆晒,先突然收到一張大約一個月內就要找數嘅單。

稅率係咁計:

| 項目 | 現行 |
| --- | --- |
| 土地 | 課稅標準 × 3% |
| 住宅(家屋) | 課稅標準 × 3% |
| 住宅以外嘅家屋 | 課稅標準 × 4% |
| 宅地評價土地 | 課稅標準 = 評價額 × 1/2 |

呢兩項都係期限措施:3% 稅率同宅地課稅標準減半,現行適用至**令和 9 年(2027 年)3 月 31 日**取得為止。

留意個基數:**唔係成交價,係固定資產稅評價額。** 評價額通常明顯低過市價,所以實際稅額多數比買家心算嘅細。假設評價證明書顯示土地部分 800 萬円、建物部分 700 萬円,土地就係 800 萬 × 1/2 × 3% = 12 萬円,建物 700 萬 × 3% = 21 萬円,合共約 {{jpy:33万}}(實際數字一定要睇證明書)。

壞消息係下面呢點,亦係香港買家最常誤解嗰條:

> 中古住宅嘅控除,要求「取得者(個人)自己居住」。買嚟放租,唔符合。

日本網上大量講「不動產取得稅其實多數人係 0 円」嘅文章,講緊嘅係住宅控除:中古住宅按建築年份可以扣減一筆評價額,連帶土地亦有減額。但前提係取得者係個人,而且本人要住入去。**純投資放租嘅中古盤一般唔符合**,唔好將網上嗰啲「早見表」當成你嘅情況。

## 每年循環嗰張單:固定資產稅同都市計畫稅

呢兩個稅係**每年**嘅,規則好機械式:**賦課期日 1 月 1 日**——嗰一日喺登記上係邊個持有,全年嘅稅就落喺邊個度。

稅率:固定資產稅標準稅率 1.4%、都市計畫稅上限 0.3%(市街化區域內)。土地上面如果有住宅,適用住宅用地特例——每戶 200㎡ 以下嗰部分,固定資產稅課稅標準 = 評價額 × 1/6、都市計畫稅 × 1/3;超出部分分別係 × 1/3 同 × 2/3。呢個特例對放租住宅一樣適用,唔係自住專屬。

以東京 23 區為例:納稅通知書 6 月上旬寄出,分 4 期(6 月、9 月、12 月、翌年 2 月);其他市町村時間唔同,有啲 4 月上旬就寄。

**第一年最容易搞亂嗰個位**:成交嗰陣合約通常有一筆「固定資產稅等清算金」,由買賣雙方按日數分攤。但呢個純粹係合約上嘅私人清算,同稅務上邊個係納稅義務人係兩回事——當年嘅稅單仍然寄畀 1 月 1 日嗰位登記所有者。所以成交當年你俾咗清算金畀賣方,而真正屬於你名下嘅第一張稅單係**翌年**先到。

## 租金同報稅:先被扣 20.42%,再喺翌年 2 月結算

非居住者收日本租金,稅制係「先扣後算」:**向非居住者支付不動產租金嘅人,要喺支付時按 20.42% 預扣所得稅及復興特別所得稅。** 呢個義務落喺付款人身上,法人固然要做,個人(唔論係咪事業者)原則上都要做。

但有一條例外,而佢正正覆蓋咗好多香港業主嘅實際情況:

> 如果承租人係**個人**,而且係為咗**自己或者親族居住**而租,就唔需要源泉徵收。

即係話,你買一個住宅單位租畀一家人自住,實務上多數唔會被預扣;但租客係法人(例如公司租嚟做社宅),20.42% 就會喺錢到你手之前先扣起。同一個單位租畀邊個,現金流形狀就唔同,計每月到手金額嗰陣要問清楚管理公司。

要講清楚:**呢個係預繳,唔係最終稅**,最終稅額靠確定申告結算,扣多咗會退返。日本所得稅按曆年計,申報期原則上係**翌年 2 月 16 日至 3 月 15 日**(遇上周末順延);有日本不動產所得嘅非居住者,一般都要申報。

不動產所得 = 租金收入 − 必要經費。可以入經費嘅主要有:固定資產稅同都市計畫稅、管理費、管理委託費、修繕費、火災及地震保險保費、借款利息(只計利息,唔計本金),以及**折舊(減價償卻)**。每項都有自己嘅認定界線,實際入賬同稅理士確認過先穩陣。

折舊係最容易被誤解嗰項。放租屬業務用,而業務用嘅法定耐用年數,木造住宅係 **22 年**、鋼筋混凝土(RC)住宅係 **47 年**(自用非業務用另有一套更長嘅年數,唔好攞錯)。買中古樓唔會由頭計起,而係用**簡便法**:未過法定年數嘅,係(法定耐用年數 − 已經過年數)+ 已經過年數 × 20%;已經超過嘅,係法定耐用年數 × 20%(去零數、最短 2 年)。

實際效果係:買舊木造嘅可折舊年期短,頭幾年可攤嘅折舊大,賬面不動產所得會被壓細,甚至變負數。但要講一句誠實話:**折舊唔係憑空變出嚟嘅錢。** 你今日折舊咗幾多,將來賣出嗰陣取得費就相應減少幾多,讓渡所得就大返相應數——折舊係將稅推遲,唔係將稅消失。有人將呢樣包裝成「節稅」賣點,但持有期同退場計畫唔清晰嘅話,呢個「節稅」只係將問題推到你放售嗰一年。

## 第一年真正嘅功課:整一份屬於你自己嘅數

上面講嘅全部係「會自動搵上你」嗰啲。真正冇人提你、但長遠最值錢嘅,係**用第一年砌一份你自己嘅實收數**。

買之前你手上嗰個回報率,係賣方版本嘅假設:滿租、冇空租、冇突發維修。第一年完結嗰陣,你應該有十二個月實收租金、全年管理同修繕支出、第一張稅單、滯納紀錄、退租同招租空窗。減一減,先真正知道呢個盤嘅淨回報係幾多。

我哋自己喺上板橋運營緊一棟 share house,2019 年買入,持有到今日(目前掛牌放售中)。呢幾年最有用嘅唔係任何預測,而係每個月都有一份實收數——有咗基準,邊個月唔對路即刻知,唔使等年結先發現。

> 第一年嘅價值唔係賺咗幾多,係將「賣方嘅假設」換成「你自己嘅數」。呢個轉換做得越早,你之後每一個決定——加租、換管理公司、放售——就越唔使靠估。

同一個道理,亦解釋咗點解我哋唔會同你講穩賺:一個盤好唔好,要用佢自己嘅實收數講,唔係用一個成交前計出嚟嘅百分比講。

如果你啱啱成交,或者手上有盤但冇人幫你睇每月報表同稅務時間表,歡迎搵我哋傾——由國內連絡先、納稅管理人,到第一次確定申告嘅準備,我哋可以陪你行第一年。

*(資料:法務省令和 6 年 4 月 1 日以後所有權登記申請之公告;國稅廳 No.2880、No.5404;不動產取得稅稅率、宅地課稅標準減半、中古住宅控除之「自己居住」要件及通知書時期,見京都府、神奈川縣、埼玉縣、滋賀縣等都道府縣稅務頁;固定資產稅、都市計畫稅稅率、賦課期日及住宅用地特例,見大阪市、名古屋市等官方稅務頁;東京 23 區納期見東京都公告。以上為撰文時之現行制度,稅率同期限措施會變,實際以你成交當時嘅法例同物件所在地規定為準;個別稅務判斷請諮詢日本稅理士。)*