---
title: 加息由新聞變成數字:日本短期最優惠利率八月起 2.375%,現金買家一樣有份
category: news
summary: 七月尾我哋寫日本進入加息週期嗰陣,銀行嘅短期最優惠利率仲未郁;八月三日起,主要銀行由 2.125% 調到 2.375%。八月十日公布嘅日銀七月會議意見摘要,同八月十三日「九月或十月再加」嘅報道,都話畀你聽呢個唔係終點。本文拆解加息點樣一層層傳到樓價,以及點解全現金入場嘅香港買家一樣避唔開。
titleEn: When the rate hike stops being a headline and becomes a number — Japan's short-term prime rate goes to 2.375%, and cash buyers are not exempt
summaryEn: When we wrote about Japan entering a hiking cycle in late July, the banks' short-term prime rate had not yet moved. From 3 August it did — from 2.125% to 2.375%. The BOJ's July meeting opinions published on 10 August, and the 13 August report that a September or October hike is in view, both say this is not the end of it. Here is how a rate rise travels, layer by layer, into property prices — and why all-cash Hong Kong buyers cannot sit this one out.
tags: 日本利率, 日銀, 按揭, 融資成本, 回報率, 時事
publishedAt: 2026-08-14
author: Estate Prime 顧問團隊
---

七月尾我哋寫〈日本進入加息週期〉嗰陣,有一格係要留白嘅:政策利率的確加咗,銀行亦已經公布短期最優惠利率八月三日調升,但數字仲未生效,所以當時只可以講方向。

而家生效咗。由八月三日起,三菱UFJ、三井住友等主要銀行嘅短期最優惠利率(日文叫「短期プライムレート」,簡稱短プラ),由 2.125% 調到 2.375% —— 呢條利率係大行同多數地方銀行浮動型按揭嘅定價地基。差唔多同一時間,日銀喺八月十日公布七月會議嘅委員意見摘要(主な意見),入面有委員提出要加快調整寬鬆程度嘅步伐;八月十三日彭博再報道,日銀已經將九月或十月加息放入視野,而一向對提早加息審慎嘅高市政府今次轉為支持,理由係想維持七月底日美協調買入日圓嘅效果。消息出咗之後,日圓當日一度轉強、日本國債孳息擴大升幅。

即係話,加息由「新聞標題」變成咗「數字」;而下一個數字,好有機會喺九月十七至十八號嗰次會議出。

呢篇唔係叫你估日銀幾時加,係想拆清楚一件好多香港買家跳過咗嘅事:加息點樣一層一層傳到你嗰個盤度——尤其係,如果你全現金入場、一蚊利息都唔使畀,點解你一樣走唔甩。

## 由 1.0% 到 2.375%:呢兩個數字唔係同一回事

先拆一條好多人撈亂咗嘅鏈。日本嘅浮動型按揭利率,由政策利率行到你張供款單,中間隔咗四層:

| 層 | 而家嘅數 | 邊個郁佢 |
| --- | --- | --- |
| 政策利率 | 1.0%(六月十六日由 0.75% 上調) | 日銀 |
| 短期最優惠利率 | 2.375%(八月三日起,前值 2.125%) | 各銀行,跟政策利率行 |
| 基準利率(店頭利率) | 業界慣例約為短プラ加 1% | 各銀行 |
| 適用利率 | 基準利率減你嘅優惠幅度 | 你當年簽嗰份合約 |

政策利率 1.0% 呢個數,係一九九五年九月以嚟最高。七月三十至三十一號嗰次會議維持 1.0%,期間有一名委員提出直接加到 1.25%,但以反對多數否決咗——留意呢一票:佢話畀你聽,議息桌上面已經有人嫌行得太慢。

呢條鏈最要緊嘅一點係:**優惠幅度通常喺合約簽落嗰日就鎖死。** 所以基準利率升幾多,持有浮動型貸款嘅人**適用利率**就升幾多,冇得再拗。

另一點係節奏。三菱UFJ由今年三月一日起,將浮動型基準利率改為每月一日檢視一次(以往一年兩次);而佢哋「年兩次型」嘅貸款,四月一日嗰個基準日,要到六月還款日之後、即七月嗰一期先反映到。換句話講,你今日喺新聞見到嘅利率,同日本業主張單上面實際跳緊嘅利率,中間有幾個月時差。

**時差唔等於冇發生,只係遲到。**

## 日本業主暫時「未覺痛」,係規則買返嚟嘅時間

日本浮動型按揭有兩條保護規則,好多香港買家未聽過,但佢哋解釋咗一個怪現象:利率明明升緊,日本人好似冇乜反應。

- **五年規則**:利率每半年檢視一次,但每月還款額原則上五年內唔變。
- **125% 規則**:五年後重算還款額嗰陣,升幅上限係上一期嘅 125%。

聽落好安全。但睇清楚佢實際做緊乜:**還款額冇變,唔代表你嘅債少咗。** 呢五年入面變嘅係月供裡面利息同本金嘅比例——利息食多咗,本金還得慢咗。極端情況下,如果計出嚟嘅利息超過咗你張月供,個差額會變成「未付利息」(日文:未払利息),嗰個月落到本金度嘅金額係零,貸款餘額停止減少;呢個機制全國銀行協會同多間銀行嘅說明文件都有寫明。

而且呢兩條規則係銀行嘅任意做法,唔係法律規定。索尼銀行、PayPay 銀行、SBI 新生銀行呢幾間就冇採用——利率一升,還款額即刻跟住升。

對香港買家嘅意義好直接:**你唔可以由「日本人好似都好淡定」推論出「加息影響好細」。** 淡定嘅一部分係規則買返嚟嘅時間,而時間會用完。

## 你唔借錢,唔代表加息與你無關

好,講到最核心嗰點。

我哋接觸嘅香港客,買 {{jpy:3000万}} 樓下嘅中古區分,相當多係全現金入場——非日本居民喺日本承造按揭,渠道同成數本身就有限(呢點我哋喺〈香港人喺日本承造按揭〉一文有拆過)。所以好自然會諗:我又唔借,加息關我咩事?

關事,而且係經兩條你控制唔到嘅路。

**第一條:你將來個買家要借錢。** 你退場嗰日,接你貨嘅大機會係一個日本本地買家或者本地投資者,而佢哋絕大部分要做貸款。佢哋嘅借貸成本升,可以承受嘅價錢就跌——你間屋張紙上面寫幾錢唔重要,重要係人哋部計算機肯出幾錢。加息壓緊嘅係買家嘅出價能力,而唔係你嘅利息單。

**第二條:無風險利率上升,拉高咗所有人嘅「值唔值得」門檻。** 十年期日本國債孳息,七月底喺 2.8% 附近,八月嗰次十年債招標嘅平均得標孳息係 2.840%。呢個係「乜都唔使做、零風險」嘅參考點。當佢由接近零一路行到接近 3%,任何一個要你承擔空租、維修、匯率同管理風險嘅物業,合理地都應該要求高好多嘅回報先講得通。

現金買家喺加息環境的確有優勢——借貸端收緊,肯借、借得平嘅人少咗,你議價力相對強咗。但優勢嘅另一面係:**同一股力,買入嗰日幫你,賣出嗰日窒你。** 兩邊都要計。

## 一個值得擺喺心裡嘅組合:國債嗰邊追得好快

日本不動產研究所每半年做一次「不動產投資家調查」,問嘅係機構投資者對各類資產嘅期待回報率。今年五月公布嘅第 54 回(反映二〇二六年四月狀況)顯示:東京城南地區一棟賃貸住宅嘅期待回報率,單身戶型 3.6%、家庭戶型 3.7%,兩者都比半年前跌 0.1 個百分點——而上一期(反映去年十月)兩者都係橫行,家庭戶型更加連續四期冇郁。即係話,今次係停咗一排之後嘅第一次回落。

呢度要留意兩個數唔同時點,唔可以就咁相減。調查反映嘅係四月狀況,而四月嘅十年期國債孳息月內由 2.315% 行到 2.520%,平均約 2.42%——即係當時機構對東京住宅要求嘅回報,同一張零風險國債之間仲有大約 1.2 個百分點嘅距離。

問題係之後嗰幾個月。同一條孳息七月底已經去到 2.801%,單係國債呢一邊就收窄咗接近 0.4 個百分點。至於物業嗰邊四月之後有冇繼續跌,而家答唔到——下一期調查反映十月狀況,要等佢出咗先知。但即使物業嗰邊完全企定,個距離都已經由 1.2 個百分點縮到 0.8 左右。

同一份調查亦顯示,答「未來一年積極做新投資」嘅仍然有 93%(較上次跌 1 個百分點),但「暫時停止新投資」由 2% 升到 5%,「會沽出現有物業」升到 28%(升 2 個百分點)。整體投資意欲依然好強,但邊緣位置開始有人轉身。

呢啲數要點讀?我哋唔會由此推論「日本樓要跌」——期待回報率係機構對一棟賃貸住宅嘅開價紀律,同你買嘅老舊區分本身就唔係同一個市場。但有一個結論企得穩:**買貴嘅緩衝空間,而家比兩年前薄。** 當無風險嗰邊嘅回報一路升,你入場價嘅容錯率就低咗。呢個時候贏嘅唔係「買唔買」,而係「用咩價錢買」。

## 九月十八號之前,可以做嘅四件事

日銀下次會議係九月十七至十八號,總裁記者會喺最後一日(十八號)舉行,時間待日銀公布。以下四樣,唔使等結果都做得。

1. **用「加多兩厘」重算,唔好用今日嘅數。** 有借貸嘅,直接將利率推高兩個百分點試算現金流;冇借貸嘅,將你心目中嘅退場回報率調高半厘至一厘,睇吓個估值仲頂唔頂得順。頂得順先算數。
2. **確認自己嗰份貸款有冇五年規則同 125% 規則。** 兩者都係銀行任意做法,合約寫明先算數。冇嘅話,利率一郁,現金流即刻郁。
3. **揀盤揀有 spread 嗰啲,唔好貼身計。** 表面回報啱啱夠交數嘅盤,喺利率上行環境冇彈藥。寧願回報低少少但空租率穩、租客結構健康。
4. **匯率同利率分開計。** 加息理論上利好日圓,但市場現階段對「加息幅度足唔足以撐起日圓」係有保留嘅——所以唔好將「日銀加息」直接當成「日圓一定轉強、我要即刻換」。匯率成本鎖喺你匯款嗰日,呢個我哋喺日圓介入嗰篇講過,今次一樣適用。

> 加息週期最容易誤導人嘅地方,係佢由頭到尾都好安靜。政策利率隔幾個月至半年先郁一次、短プラ再隔幾個月先跟、業主張單五年先重算——每一層都有緩衝,所以你永遠覺得「未到你嗰份」。但緩衝唔係豁免,只係排隊。真正要問嘅唔係「加息會唔會影響我」,而係「當呢層層時差全部走完,我手上呢個盤嘅數,仲成唔成立」。

我哋每份物件報告都有現金流試算,亦樂意幫你用「利率再高一至兩厘」嘅情境壓一壓——包括你已經持有嘅盤。想睇吓自己手上或者心水嗰個盤喺加息之後仲企唔企得穩,歡迎搵我哋傾。

*(資料:日本銀行貨幣政策決定及會議日程;三菱UFJ銀行、三井住友銀行公布之短期最優惠利率;日本不動產研究所第 54 回不動產投資家調查;財務省國債金利情報及十年債招標結果;全國銀行協會及各銀行有關浮動型貸款規則之說明。市場數字以撰文時為準,實際貸款條件以各金融機構公布為準。)*